Was ist eine 1a-Hypothek bzw. 1b-Hypothek?

Insbesondere aufgrund der niedrigen Zinsen im Bereich der Baukredite sind es derzeit viele Verbraucher, die Immobilien kaufen und demzufolge eine Baufinanzierung durchführen, obwohl vielleicht nicht immer besonders viel Eigenkapital vorhanden ist.

Falls die monatliche Rate dennoch gut tragbar ist, ist es vom Grundsatz her auch kein Problem, wenn eine Baufinanzierung durchgeführt wird, obwohl vielleicht nur 10% eigenes Kapital vorhanden sind.

Allerdings ist es aufgrund der Tatsache, dass eben viele Kreditnehmer kein ausreichendes Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können, so, dass die Baudarlehen, die eine bestimmte Grenze überschreiten, klassifiziert werden. Der jeweilige Kreditrahmen wird in diesem Zusammenhang vom kreditgebenden Geldinstitut vorgegeben und liegt in aller Regel bei 60% des gesamten Finanzierungsbedarfs für die Immobilie als Beleihungsgrenze.
 

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Was hat es mit der 60-Prozent-Marke auf sich?

Die angesprochenen 60% haben im Bereich der Baufinanzierung eine ganz besondere Bewandtnis. Die meisten Banken setzen nämlich diese 60-Prozent-Marke als Beleihungsgrenze für ein erstrangiges Hypothekendarlehen an.

Konkret heißt das, es wird zunächst der Verkehrswert der zu finanzierenden Immobilie ermittelt, der zum Beispiel bei 200.000 Euro liegen könnte. Nun erhält der Kunde allerdings nicht sofort einen Kredit über diese Summe, sondern die Bank zieht quasi einen Risikoabschlag ab. Denn müssten die Immobilien beispielsweise aufgrund von Liquiditätsproblemen des Kreditnehmers später einmal zwangsversteigert werden, ist es unwahrscheinlich, dass der aktuelle Verkehrswert tatsächlich erreicht wird.

Genau aus diesem Grund setzen die Banken den Beleihungswert nicht bei 100% also im Beispielfall bei 200.000 Euro an, sondern beispielsweise nur bei 60%, also bei 120.000 Euro. Dieser Betrag über 120.000 Euro kann dann allerdings als sehr günstiges erstrangiges Darlehen vergeben werden, welches mit einer erstrangigen Grundschuld oder Hypothek besichert ist.

Diese erstrangige Sicherheit wird auch als „1a-Hypothek“ bezeichnet. Diese Bezeichnung beinhaltet zunächst einmal die Rangstelle im Grundbuch. Bei einer solchen Hypothek handelt es sich um eine Sicherheit, die im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist, also um eine erstrangige Hypothek bzw. Grundschuld.

Worum handelt es sich bei einer 1b-Hypothek?

Neben der erstrangigen Grundschuld bzw. Hypothekensicherheit, mit der ein erstrangiges Hypothekendarlehen bis zu 60% des Verkehrswertes als Beleihungswert abgesichert werden kann, gibt es natürlich noch den restlichen Finanzierungsbedarf, der ebenfalls mit einem Immobilienkredit gedeckt werden muss.

Bei diesem Kredit handelt es sich um ein Baudarlehen, welches quasi die Lücke zwischen dem gesamten Finanzierungsbedarf und der angesprochenen 60-Prozent-Marke schließen soll.

Dieser Kredit kann natürlich nicht mehr mittels einer erstrangigen Hypothek abgesichert werden, da diese nur bis zu einem Beleihungswert von 60% reicht. Daher wird durch die sogenannte 1b-Hypothek der restliche Teil des Finanzierungsbedarfs abgedeckt, der in der Praxis meistens bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes betragen kann.

Manche Bank geht hier sogar bis zu 90 oder 95 Prozent des Beleihungswertes, sodass in diesen Fällen quasi eine Vollfinanzierung stattfindet.

Nachrangige Sicherheit beim Bauspardarlehen

Die nachrangigen Sicherheiten spielen nicht nur bei einer Immobilienfinanzierung eine Rolle, die mittels eines Annuitätendarlehens vorgenommen wird, sondern auch im Bereich Bauspardarlehen sind die Varianten 1a und 1b von Bedeutung. Beim Bauspardarlehen ist so, dass die Höhe der Tilgung von Beginn an festgelegt ist und die Immobilienfinanzierung fast immer auf einer nachrangigen Sicherheit basiert.

Meistens ist es nämlich so, dass der Kreditnehmer den größten Teil der gesamten Immobilienfinanzierung mit einem Hypothekendarlehen vornimmt, während ein kleinerer Teil durch das Darlehen der Bausparkasse finanziert wird. Aufgrund dieser Tatsache wird die erstrangige Sicherheit fast immer von der Bank als Kreditgeberin zur Verfügung gestellt, während die Bausparkasse sich mit einer nachrangigen Grundschuld begnügt.

Beeinflusst die nachrangige Sicherheit die Konditionen?

Grundsätzlich hat der Kunde bei einem Darlehen der Bausparkasse sehr viele Vorteile, wie zum Beispiel die feststehende Tilgung und den Wegfall des Zinsänderungsrisikos. Zudem muss der Kunde nicht befürchten, dass die nachrangige Sicherheit sich negativ auf die Konditionen auswirken würde.

Stattdessen ist es beim Kredit der Bausparkasse, welcher in die Immobilienfinanzierung eingebunden wird, oftmals sogar so, dass die Zinskonditionen noch geringer als beim erstrangigen Hypothekendarlehen sind.

Auch dieser Punkt ist sicherlich ein Grund dafür, dass das Bauspardarlehen mittlerweile von sehr vielen Kreditnehmern zu einem gewissen Teil in die Finanzierung der Immobilie eingebunden wird.

Gibt es Unterschiede bei den Konditionen?

Die Unterscheidung zwischen den zwei Hypotheken-Varianten bezieht sich allerdings nicht nur auf den Rang der Sicherheiten, sondern hat für den Kreditnehmer in der Praxis spürbare Auswirkungen.

Es gibt nämlich zum Teil deutliche Unterschiede, was die Zinsen bei einer 1a-Hypothek im Vergleich zu einer 1b-Hypothek betrifft.

Für die Banken ist es nämlich so, dass natürlich die Vergabe von Darlehen bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes mit einem höheren Risiko verbunden ist, als wenn nur 60 Prozent des Verkehrswertes finanziert werden müssen.
 

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Auf dieser Basis ist es verständlich, dass die Bank für eine 1b-Hypothek einen höheren Zinssatz bei der Baufinanzierung für das entsprechende Darlehen berechnet, als es bei dem Kreditanteil der Fall ist, der über die 1a-Hypothek abgesichert wird. Je nach Bank kann der Kreditnehmer davon ausgehen, dass die Differenz sich zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten bewegt.

Genau aus diesem Grund sollten Kreditnehmer auch stets versuchen, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen, damit eine 1b-Hypothek im Idealfall gar nicht mehr notwendig ist.

Auf jeden Fall sollte aber vermieden werden, dass über den Immobilienkredit-Teil hinaus, der über die 1b-Hypothek abgesichert wird, noch weiterer Kapitalbedarf vorhanden ist. Denn müssen mehr als 80 oder 90 Prozent der benötigten Summe fremdfinanziert werden, wird dieser Darlehensanteil noch einmal deutlich teurer.

Was ist eine 1a-Hypothek bzw. 1b-Hypothek?
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