Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

In der Praxis tritt die Anschlussfinanzierung fast ausschließlich im Bereich der Baufinanzierung auf. Der Grund besteht darin, dass ein Immobilienkredit sich fast nie über die gesamte Tilgungsdauer der Finanzierung erstreckt, sondern die Kunden nehmen in aller Regel mehrere Kredite dieser Art hintereinander auf.

Ist also beispielsweise die erste vereinbarte Zinsfestschreibung abgelaufen, so würde der Kunde der Bank in diesem Fall im Zuge der anschließenden Baufinanzierung einen neuen Immobilienkredit aufnehmen oder den bisher im Zuge der Baufinanzierung genutzten Kredit mit neuen Konditionen verlängern. Zudem besteht die Möglichkeit, ein günstiges Forward-Darlehen aufzunehmen.
 

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Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Bevor sich Kunden ein neues Angebot einholen und im Zuge der Baufinanzierung ein neues Darlehen abschließen, welches das bisher genutzte Immobiliendarlehen ablösen soll, sollte zunächst bedacht werden, dass es verschiedene Formen und Zeitpunkte der anschließenden Baufinanzierung gibt.

Eine häufig gewählte Variante ist beispielsweise die Prolongation, im Zuge derer das bisher genutzte Darlehen einfach mit den dann aktuellen Konditionen verlängert wird. Die Prolongation ist also stets die Verlängerung der Laufzeit beim bisherigen Darlehen, wobei allerdings zwischen Bank und Kunden neue Konditionen verhandelt werden.

Andere Kunden entscheiden sich hingegen nicht für eine Prolongation, sondern stattdessen für ein neues Angebot einer anderen Bank, sodass eine Umschulung vorgenommen wird. Die Umschuldung kann entweder zum Ablauf der bisherigen Zinsfestschreibung durchgeführt werden oder auch schon Jahre vorher. Auf jeden Fall beinhaltet die Umschuldung, dass das bestehende Darlehen nicht verlängert wird, sondern sich der Kunde für einen neuen Immobilienkredit entscheidet.

Sollte die Umschuldung schon ein oder zwei Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung vorgenommen werden, so ist dies entweder durch eine vorzeitige Auflösung des bestehenden Kredites möglich oder auch über ein Forward-Darlehen, mit dem sich der Kreditnehmer die Zinsen für die Zukunft sichern kann. In der Praxis gibt es also diverse Zeitpunkte und Formen einer möglichen anschließenden Finanzierung.
 

Worauf ist bei der Anschlussfinanzierung zu achten?

Es gibt im Zuge der Anschlussfinanzierung mehrere Varianten, wobei es allerdings in der Praxis meistens so ist, dass der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung mit seiner bisherigen Bank einen neuen Kreditvertrag verhandelt, also ein weiteres Immobiliendarlehen abschließt. In diesem Zusammenhang ist im Prinzip auf die gleichen Punkte zu achten, die bereits bei der Erstfinanzierung von Bedeutung waren.

Im Detail heißt das, der Kreditnehmer sollte die verschiedenen Angebote, die von diversen Banken am Markt präsentiert werden, zunächst einmal gegenüberstellen und vergleichen. Es ist nämlich keineswegs zwangsläufig so, dass die bisherige Bank auch weiterhin das günstigste Angebot hat, welches genutzt werden kann.

Darüber hinaus sollte ebenfalls darauf geachtet werden, dass wird, dass die zu finanzierende Summe deutlich geringer als bei der Erstfinanzierung ist. Für die Bank vermindert sich also das Risiko, sodass es durchaus möglich ist, etwas günstigere Konditionen zu verhandeln.
 

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Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?

Die Frage nach dem besten Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung lässt sich deshalb nicht einfach beantworten, weil es von entscheidender Bedeutung ist, wie sich die Hypothekenzinsen am Markt entwickeln. Normalerweise steht eine anschließende Baufinanzierung immer dann an, wenn die Zinsbindung des bisher genutzten Immobilienkredites abgelaufen ist.

Finanziell kann es aber durchaus sinnvoll sein, die anschließende Immobilienfinanzierung bereits vor Ablauf des bisherigen Kredites vorzunehmen und ein Forward-Darlehen aufzunehmen.

Dies kann beispielsweise unter der Voraussetzung sinnvoll sein, dass davon auszugehen ist, dass die Hypothekenzinsen in der näheren Zukunft steigen werden. Falls die bisherige Zinsbindung also beispielsweise erst in zwei Jahren abläuft und der Kreditnehmer davon ausgeht, dass die Zinsen für Baudarlehen in zwei Jahren höher als jetzt sind, kann es sehr sinnvoll sein, bereits jetzt die anschließende Baufinanzierung zu sichern, und zwar durch die Aufnahme eines Forwarddarlehens.

Denn mit dem Forwarddarlehen kann der Kreditnehmer sich die aktuellen Konditionen bereits jetzt für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern.

Sollte es hingegen wahrscheinlicher sein, dass die Zinsen bis zur Fälligkeit der bisherigen Zinsfestschreibung fallen, so wäre natürlich der Ablauf der Festschreibung der optimale Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung.
 

Wie vergleiche ich eine Anschlussfinanzierung richtig?

Wer einen Anschlussfinanzierungsvergleich nutzt, der sollte bei diesem Vergleich auf verschiedene Punkte achten. Wichtig ist definitiv, dass bei verschiedenen Angeboten immer der Effektivzinssatz als Basis für den Vergleich genommen wird.

Darüber hinaus sind nur solche Vergleiche sinnvoll, bei denen weitere Komponenten des Hypothekendarlehens erfasst werden können, wie zu Beispiel Darlehenssumme, gewünschte Art der Zinsgestaltung sowie die maximal tragbare Rate.

Wer verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung vergleichen möchte, der muss darauf achten, dass bei der Immobilienfinanzierung auch unterschiedliche Zinssätze in Verbindung mit verschiedenen Laufzeiten verglichen werden können.
 

>>> hier Angebote zur Anschlussfinanzierung im Vergleich

 

Was beinhaltet und wie funktioniert der Anschlussfinanzierung Rechner?

Um zu berechnen, ob sich eine vorzeitige Anschlussfinanzierung wirtschaftlich lohnen kann, gibt es beispielsweise einen Baufinanzierungsrechner, der zu diesem Zweck genutzt werden kann.

Mit diesem Rechner lässt sich vor allem vergleichen, ob eine vorzeitige Anschlussfinanzierung durch Kündigung des bisherigen Kredites bzw. Aufnahme eines Forwarddarlehens einen Zinsvorteil gegenüber der vorzeitig anschließenden Baufinanzierung hat, die erst zum regulären Zeitpunkt durchgeführt wird.

Dazu muss der Kreditnehmer einige Daten in den Baufinanzierungsrechner eingeben, wie zum Beispiel die zu finanzierende Summe beim jeweiligen Darlehen, den erwarteten Zinssatz bei der regulären Finanzierung sowie den aktuellen Hypothekenzins, der bei einer vorzeitigen Anschlussfinanzierung sowie bei einem Forwarddarlehen zur neuen Baufinanzierung zu zahlen wäre.

Darüber hinaus kann der Baufinanzierungsrechner natürlich ebenfalls genutzt werden, um die verschiedenen Angebote der Banken gegenüberzustellen, die es im Bereich der Anschlussfinanzierung gibt.
 

Ist eine Anschlussfinanzierung mit Riester-Förderung möglich?

Seit kurzer Zeit kann das Sparguthaben, welches im Zuge eines Riester-Vertrages vorhanden ist, noch flexibler genutzt werden. So ist es beispielsweise erlaubt, jederzeit prämienunschädlich Guthaben aus dem Sparvertrag abzuziehen, um dieses zur Tilgung eines Immobilienkredite zu nutzen.

Einzige Voraussetzung ist, dass das Baudarlehen zur Finanzierung eines Eigenheims dient, welches vom Bezugsberechtigten privat genutzt wird. Da es auch bei der Anschlussfinanzierung in den meisten Fällen um die Finanzierung eines privaten Immobilieneigentums geht, ist es problemlos möglich, die Riester-Förderung auch zur teilweisen Tilgung dieses Immobiliendarlehens zu nutzen.

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