Beleihung und Beleihungsgrenze beim Hauskauf

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie, gleich, ob Haus oder Eigentumswohnung, zu erwerben, wird bei der Finanzierung sehr schnell auf die Begriffe Beleihung, Beleihungswert und Beleihungsgrenze stoßen. Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze, sprich der Beleihungsauslauf, spielen bei der Kreditvergabe eine zentrale Rolle. An diesem Wert orientiert sich die Höhe des möglichen Darlehens.
 

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Der Beleihungswert einer Immobilie

Für die Bewertung einer Immobilie gelten zwei Parameter:

• Verkehrswert
• Beleihungswert

Unter dem Verkehrswert versteht man den Wert, den eine Immobilie im Verkauf unter den subjektiven Marktgegebenheiten erbringt. Der Verkehrswert kann zu Zeiten überhitzter Immobilienmärkte erheblich vom Beleihungswert abweichen.

Sind Käufer bereit, für eine Schrottimmobilie, die 50.000 Euro Wert ist, 150.000 Euro zu bezahlen, beläuft sich der Verkehrswert auf 150.000 Euro – das dicke Ende kommt, wenn die Bank selbst diesen Wert ermittelt.

Idealerweise beträgt die Abweichung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert nicht mehr als zehn Prozent. Innerhalb dieses Rahmens setzen die finanzierenden Institute den Kaufpreis auch durchaus mit dem Beleihungswert gleich.

Die Ermittlung des Beleihungswertes

Während sich der Verkehrswert einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage ermittelt, liegen für die Ermittlung des Beleihungswertes andere Kriterien zugrunde. Hier gilt in erster Linie die objektive Wertermittlung anhand vorgegebener Merkmale. Dazu zählen unter anderem:

  • Die Lage
  • Grundstücksgröße
  • Bei Eigentumswohnungen Anteil des Sondereigentums
  • Bausubstanz
  • Baujahr der Immobilie
  • Ausstattung
  • Alter und Zustand des Dachs

Diese Faktoren, um einen Beleihungswert ermitteln zu können, werden natürlich noch in der Tiefe durch den Gutachter oder die Bank weiter differenziert. Zur Ausstattung zählen beispielsweise die Fußbodenbeläge, Heizung, Garage, Stellplatz oder Carport, Zustand des Gartens. Die Bausubstanz umfasst die verarbeiteten Materialien. Wurde beispielsweise eine hochwertige Bedachung gewählt oder einfachste Schindeln, so schlägt sich dies in der möglichen Höhe der Bewertung nieder. Am Ende der Ermittlung steht dann eine Zahl, welche den objektiven Gebäudewert widerspiegelt, unabhängig davon, welcher Preis am Markt erzielt werden kann.
 

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Unterschiedliche Beleihungsansätze

Die Höhe des Beleihungswertes und die Wahl des finanzierenden Institutes geben den Ausschlag, wie hoch die Eigenkapitalausstattung ausfallen muss.

Andersherum, die Höhe der Eigenmittel und die Höhe des Beleihungswertes entscheiden darüber, bei welchem Institut die Finanzierung erfolgen kann.

Dies hat einen schlichten Hintergrund: Je nach Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen, bis zu denen das Institut finanzieren darf.

Die Vorgaben für die Beleihungsgrenze lauten für:

  • Versicherungen 40 bis 50 Prozent des Beleihungswertes
  • Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes
  • Geschäftsbanken und Sparkassen bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes

Für Banken und Sparkassen gilt allerdings, dass diese in der jüngsten Vergangenheit auch Vollfinanzierungen für Selbstnutzer anbieten. Ob dies allerdings für die Käufer eine glückliche Lösung darstellt, bleibt fraglich. Nach wie vor gilt: Eine solide Finanzierung beinhaltet eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Beträgt der Kaufpreis 200.000 Euro, muss der Käufer mit Nebenkosten in Höhe von rund zehn Prozent, also 20.000 Euro, rechnen. Das Eigenkapital sollte folglich 60.000 Euro betragen.

Die unterschiedlichen Beleihungsausläufe haben ihre Grundlage in den gesetzlichen Vorgaben zur Mittelverwendung der jeweiligen Institutsgruppen. Da Versicherer fremde Kundengelder investieren, sind hier die Vorgaben am strengsten. Hypothekenbanken unterliegen dem Pfandbriefgesetz, welches wiederum besagt, dass die als Sicherheit abgetretenen Immobilien (Grundschuldbestellung) maximal zu 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert werden dürfen.

Auswirkungen der Beleihungsgrenzen auf den Zinssatz

Der Beleihungsauslauf, die Quote aus Darlehensbedarf und Beleihungswert, wirkt sich unmittelbar auf den Zinssatz aus. Je niedriger der Beleihunsauslauf ausfällt, um so geringer ist das Kreditausfallrisiko des geldgebenden Instituts.

Auch wenn die Finanzierung über eine Sparkasse oder Geschäftsbank ohne Hinzuziehen einer Hypothekenbank abgewickelt wird, orientiert sich der Zinssatz an der Staffel 40, 60, 80 oder über 80 Prozent Beleihungsauslauf.

Abgesehen davon, dass die monatliche Belastung generell sinkt, je höher der Anteil der Eigenmittel ausfällt, sinkt die Rate auch durch den niedrigeren Zinssatz bei niedrigerem Beleihungsauslauf.

Der höchstmögliche Einsatz von Eigenmittel führt also zu einer doppelten Gewinnsituation. Was so leicht klingt, einfach mal die Eigenmittel erhöhen, stellt viele Immobilienerwerber allerdings vor eine echte Herausforderung. Die Praxis belegt leider immer wieder, dass die meisten Käufer froh sind, wenn Sie eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent erreichen. Dagegen sind 60 Prozent schon die Seltenheit.

Stand Anfang Juni 2015 macht der Unterschied zwischen einem Beleihungsrahmen von 80 Prozent gegenüber 60 Prozent bei einer fünfjährigen Zinsbindung immerhin 0,3 Prozent aus.

Exkurs: Die Eigenmittel

Die Aufstockung der Eigenmittel wäre für viele Immobilienbesitzer wünschenswert, es stellt sich allerdings die Frage, wie? Wir wollen hier drei Beispiele aufzeigen, wie die Eigenmittelquote erhöht werden kann.

  • Arbeitgeberdarlehen gelten als Eigenkapital. Dabei muss der Darlehensvertrag allerdings bestimmte normative Anforderungen erfüllen, damit das Darlehen nicht als sozialversicherungspflichtiger und steuerpflichtiger Gehaltsanteil betrachtet wird.
  • Im vielen deutschen Haushalten schlummern Lebens- und Rentenversicherungspolicen. Diese müssen nicht vorzeitig aufgelöst werden. Sinnvoller ist eine Abtretung an die Bank, um damit die Sicherheit zu erhöhen und im Umkehrschluss den Beleihungsrahmen zu reduzieren.
  • Wer ein Haus neu baut oder eine Bestandsimmobilie saniert oder renoviert, kann seine Eigenleistung dem Eigenkapital zurechnen. Die sogenannte Muskelhypothek wird von den Banken durchaus anerkannt, setzt aber voraus, dass die Gewerke auch tatsächlich ausgeführt werden können, respektive ausgeführt werden dürfen. Ein Buchhalter darf zumindest in seiner Freizeit keine Starkstromleitungen verlegen.

1b-Hypothek – was ist das denn?

In der Regel werden Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von mehr als 60 Prozent aufgeteilt. Die ersten 60 Prozent werden über eine mit der Bank assoziierten Hypothekenbank zu einem Zinssatz x abgeschlossen, die 1a-Hypothek. Die Geschäftsbank selbst übernimmt den Finanzierungsanteil, der die 60-Prozentmarke übersteigt.

Für diese 1b-Hypothek erhält sie einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozent. Wichtig ist in diesem Fall die Besicherung der Finanzierung. Die Hypothekenbank, aber auch Versicherungen, muss im Grundbuch immer an erster Stelle stehen. Nur Banken, Sparkassen und Bausparkassen dürfen mit der 1b-Hypothek im Nachrang geführt werden.
 

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Fazit
Der Beleihungswert spiegelt nicht den möglichen Verkaufspreis entsprechend der Marktlage wider, sondern den objektiven Wert der Immobilie.

Grundsätzlich gilt, je höher der Beleihungswert im Vergleich zum Darlehensbedarf steht, je niedriger also die Beleihungsgrenze ausfällt, um so günstiger wird die Finanzierung.

Versicherer bieten bei einem „normalen“ Marktumfeld, nicht zu Zeiten historisch niedriger Zinsen bei einem Beleihungsrahmen von 40 Prozent die günstigsten Zins Konditionen. Wem die Eigenmittel fehlen, um den Beleihungsauslauf auf unter 80 Prozent zu drücken, sollte einmal mit seinem Arbeitgeber sprechen, ob dieser ein Arbeitgeberdarlehen als günstigen Kredit bereitstellt.

Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80 Prozent oder auch Vollfinanzierungen für Selbstnutzer gelten nach wie vor als riskant. Dieses Risiko preisen die Banken dann auch im Zinssatz ein.

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