Welche Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen?

Was beeinflusst die Hypothekenzinsen eigentlich? Die Hypothekenzinsen, die Häuslebauer derzeit bei deutschen Banken zahlen müssen, sind auf einem sehr geringen Niveau angekommen. Der Grund dafür ist in erster Linie der niedrige Leitzinssatz, der sich mit nur noch 0,5 Prozent auf einem historischen Tiefpunkt befindet.

Teilweise müssen Kunden nur noch Bauzinsen von unter zwei Prozent zahlen, wobei allerdings zu beachten ist, dass es diverse Einflussfaktoren gibt, die letztendlich den jeweiligen Zinssatz bestimmen. Es ist daher keineswegs so, dass jeder Kreditnehmer einen extrem günstigen Zinssatz erwarten kann, sondern es kommt auf verschiedene Aspekte an, welchen Hypothekenzinssatz die jeweilige Bank letztendlich ansetzt.
 

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Das vorhandene Eigenkapital als wesentlicher Einflussfaktor

Wenn Banken heute Hypothekenzinsen von unter zwei Prozent anbieten, dann setzen sie in den meisten Fällen automatisch voraus, dass der Kunde einen gewissen Anteil an Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen kann. Bei einer Vollfinanzierung, bei der der Kreditnehmer also die gesamte benötigte Summe in Form eines Bankkredites aufbringen muss, gibt es nur selten solche sehr günstigen Zinssätze. Viele Banken verlangen eine Eigenkapitalquote zwischen 15 und 25 Prozent, falls der Kunde einen sehr günstigen Hypothekenzins haben möchte. Der Grund ist der, dass eine Baufinanzierung mit vorhandenem Eigenkapital von den Banken als stabiler angesehen wird, als wenn eine Vollfinanzierung vorgenommen wird. Die Unterschiede zwischen einer Vollfinanzierung und einer Finanzierung mit Eigenkapital können beim Zinssatz durchaus 0,5 bis 1,5 Prozent betragen.

Die Bonität wirkt sich ebenfalls auf die Hypothekenzinsen aus

Neben dem vorhandenen Eigenkapital ist die Bonität ebenfalls ein wesentlicher Faktor, der die Höhe der zu zahlenden Hypothekenzinsen beeinflusst. Die Kreditwürdigkeit der Kunden leitetet die Bank in erster Linie aus den Einträgen in der SCHUFA sowie aus dem vorhandenen Einkommen ab. Wer eine saubere SCHUFA-Auskunft und ein durchschnittliches oder überdurchschnittliches Einkommen erzielt, der wird von den Banken im Hinblick auf die Bonität als äußerst kreditwürdig eingestuft.

Ist hingegen noch wenig frei verfügbares Einkommen oder gar ein negativer Eintrag in der SCHUFA vorhanden, so verlangen nahezu alle Banken einen deutlich höheren Zinssatz, um das erhöhte Risiko zu kompensieren, falls überhaupt ein Baukredit vergeben wird. Letztendlich kann zwischen einem Kunden mit einer guten und einer eher mittelmäßigen Bonität durchaus ein Unterschied von bis zu zwei Prozent liegen, was die Höhe der zu zahlenden Hypothekenzinsen betrifft.

Zinsfestschreibung oder variabler Zinssatz beim Baukredit

Auch die Art der Zinsgestaltung hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Hypothekenzinsen. Mit der Art der Zinsgestaltung ist in erster Linie gemeint, ob sich der Kunde für einen variablen Zinssatz oder für eine Zinsfestschreibung entscheidet. Bei den aktuell sehr niedrigen Hypothekenzinsen hätten die meisten Banken es natürlich gerne, dass der Kunde sich für einen variablen Zinssatz entscheidet, da dieser dann bei Zinserhöhungen angepasst werden könnte. Für den Kunden ist es hingegen natürlich derzeit wesentlich vorteilhafter, sich für eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung zu entscheiden.

Daher stellt sich die Situation derzeit so dar, dass man die günstigsten Hypothekenzinsen bei einem variablen Zinssatz erhält, während die Zinsen umso höher werden, desto länger der Kunde diese festschreiben lassen möchte. Somit zahlt der Kreditnehmer zum Beispiel für ein Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren einen Zinssatz von beispielsweise 2,2 Prozent, während die gleiche Bank für eine Zinsfestschreibung über 15 Jahre einen Zinssatz von zum Beispiel 3,5 Prozent verlangen würde.

Für alle Häuslebauer, die in naher Zukunft ein Hypothekendarlehen aufnehmen möchten, ist es also wichtig zu wissen, welche Faktoren die Hypothekenzinsen beeinflussen können.

Die wichtigsten Einflussfaktoren in der Übersicht sind:

  • vorhandenes Eigenkapital
  • Bonität des Kreditnehmers
  • Zinsgestaltung (Zinsfestschreibung oder variabler Zinssatz)
  • verfügbare Sicherheiten
  • persönliche Einschätzung des Kreditgebers (Auftreten des Kunden etc.)
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