Forward-Darlehen – jetzt niedrige Hypothekenzinsen sichern!

Bei einem Forward Darlehen sollte man sich fragen, was es zu beachten gibt? Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich im Jahr 2014 nach wie vor auf einem historischen Tief.

Manch ein Immobilienerwerber, der vor einigen Jahren seinen Zins hat festschreiben lassen, schielt neidisch in Richtung derjenigen, die erst kürzlich einen Darlehensvertrag unterzeichnet haben.

Die Zinsentwicklung der Bauzinsen zeigte in den letzten beiden Jahren drastisch nach unten.

Obwohl sich die Konditionen für Baufinanzierungen in erster Linie am deutschen Pfandbriefindex orientieren, haben die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der historisch niedrige Leitzins natürlich auch massive Auswirkungen auf die Zinsen für Hypothekendarlehen. Es stellt sich die Frage, welche Option sich denjenigen bietet, die schon seit mehreren Jahren eine laufende Finanzierung bedienen.
 

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Macht eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung eigentlich Sinn?

Im Fall einer vorzeitigen Kündigung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsertrag. Je höher der Zinssatz für die laufende Finanzierung ausfällt, um so höher ist die Differenz zu den aktuellen Zinsen, um so höher wird der Strafzins kalkuliert.

Dieser Strafzins relativiert nachhaltig den Zinsvorteil des neu abzuschließenden Darlehens und muss mit sehr spitzer Feder kalkuliert werden. Aufgrund der undurchsichtigen Berechnungsmethoden der Banken bei der Vorfälligkeitsentschädigung sollte der Vorschlag des Institutes auf jeden Fall vom Verbraucherschutz gegengerechnet werden. Die Zahl der Berechnungen, die in der Vergangenheit zugunsten der Kreditnehmer korrigiert wurden, ist enorm.

Eine Ausnahme bieten Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Darlehensnehmer haben das Recht, zum Ablauf des zehnten Jahres die Finanzierung zu kündigen, ohne, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Die vorzeitige Kündigung macht also nur Sinn, wenn die eingesparten Zinsen die Vorfälligkeitsentschädigung zuzüglich der neuen Zinsen übersteigen.
 

Was ist ein Forward-Darlehen?

Veränderungen in der Zinslandschaft kommen nicht wie ein Erdbeben aus dem Nichts, sondern zeichnen sich, ähnlich einem Gewitter, im Vorfeld ab. Veränderte Wirtschaftsindikatoren können bedeuten, dass die EZB durch eine Veränderung der Leitzinsen aktiv werden wird, die EZB selbst kann eine mittelfristige Veränderung ankündigen.

Einmal mehr sind Darlehensnehmer mit länger laufenden Krediten in der Klemme. Der bestehende Zinssatz übersteigt die aktuellen Hypothekenzinsen, mit ein wenig Pech endet die Zinsbindung des aktuellen Darlehens, wenn die Zinskurve wieder beginnt, nach oben zu zeigen.

Wie man es dreht und wendet – diese Darlehensnehmer verpassen den Einstieg in ein historisch niedriges Zinsniveau.

Dennoch können sie gegensteuern und sich mit einem Forward Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt das aktuell günstige Zinsniveau sichern. Dennoch birgt auch ein Forward-Darlehen, wie es das folgende Rechenbeispiel zeigt, auch ein wenig Risiken.
  


 
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Was kostet ein Forward Darlehen?

Natürlich lässt sich dazu keine allgemeingültige Aussage treffen, da nicht nur die Dauer der Vorlaufzeit, sondern auch das unterschiedliche Zinsniveau in der Bankenlandschaft eine Rolle spielt.

Pro Monat, welcher der endgültigen Auszahlung des Forwarddarlehen vorausgeht, kalkulieren die Institute mit einem Zinssatz zwischen 0,01 und 0,03 Prozent monatlich.

Wie sich diese Zinsen auswirken, soll eine Beispielrechnung verdeutlichen: der Kreditbetrag beläuft sich auf 100.000 Euro, der Zinssatz für eine zehnjährige Zinsbindung beträgt „normalerweise“ 2,7 Prozent nominal pro Jahr.

Der Kreditnehmer möchte sich 36 Monate vor Ablauf seines laufenden Kredites die heute günstigen Konditionen sichern, der Mehrzins für das Forward-Darlehen beläuft sich auf 0,02 Prozent pro Monat. Zu den 2,7 Prozent Nominalzins kommt nun ein Aufschlag von 0,72 Prozent (0,02 * 36) hinzu. Der Darlehensnehmer hat nun also für die zehnjährige Zinsbindung einen Satz von 3,42 Prozent nominal pro Jahr zu entrichten.
 

Welches Risiko besteht bei einem Forward-Darlehen?

Bei einem Forwarddarlehen handelt es sich quasi um ein Optionsgeschäft, bei dem der Kreditnehmer eine Unwägbarkeit im Zinsgefüge absichern möchte. Nun kann man bei den im Jahr 2014 historisch niedrigen Zinsen davon ausgehen, dass diese Zinswette am Ende aufgehen wird. Die Baufinanzierungszinsen haben keinen großen Spielraum mehr nach unten, eine Zinsbewegung kann eigentlich nur nach oben gehen.

Anders verhält es sich jedoch, wenn das Zinsniveau, wie vor einigen Jahren noch, zwar niedrig, aber noch nicht am Tiefstpunkt war. Wer sich damals über ein Forwarddarlehen einen vermeintlich niedrigen Zins sicherte, hatte mit Zitronen gehandelt. Er zahlt heute nicht nur den Zinsaufschlag für das Forward-Darlehen, sonder profitiert darüber hinaus in keiner Weise von den günstigen Zinsen, die er ohne Forwarddarlehen hätte.

Wer im September 2013 ein Forward-Darlehen auf 12 Monate für eine Zinsbindung mit zehn Jahren bei einem Zuschlag von 0,01 festgeschrieben hätte, würde im September 2014 einen Zinssatz von 2,62 Prozent im Mittel entrichten. Ohne Forward Darlehen bei einer klassischen Anschlussfinanzierung im September betragen die durchschnittlichen Zinsen für eine zehnjährige Zinsbindung nur 1,59 Prozent nominal pro Jahr. Dieser Kreditnehmer zahlt folglich für zehn Jahre einen um 1,03 Prozent höheren Zinssatz, als notwendig gewesen wäre.

 

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Fazit
Auch wenn Forward-Darlehen inzwischen ein Siebtel des gesamten Volumens für Neuabschlüsse in der Baufinanzierung ausmachen, muss es nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Ein genauer Blick auf das Marktumfeld ist absolut notwendig, wenn die vermeintliche Sicherung einer günstigen Baufinanzierung am Ende nicht teurer wird, als ohne diese Variante.

Forward-Darlehen können übrigens bei jeder beliebigen Bank aufgenommen werden, eine Festschreibung bei der aktuell finanzierenden Bank ist nicht notwendig. Vor dem Abschluss steht folglich auch noch die genaue Analyse des Marktumfeldes. Nutzen Sie unseren Rechner und kalkulieren Ihre Anschlussfinanzierung hier direkt online mittels aktuellem Baufinanzierung Zinsvergleich!

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