Hypothek – was ist das eigentlich?

Worum handelt es sich bei einer Hypothek? Wer sich für eine Baufinanzierung interessiert, der wird früher oder später auch mit dem Begriff der Hypothek konfrontiert werden. So bieten viele Banken zum Beispiel ein Hypothekendarlehen an und auch die Zinsen, die im Zusammenhang mit einem Baukredit zu zahlen sind, werden in vielen Fällen als Hypothekenzinsen bezeichnet.

Doch worum genau handelt es sich eigentlich bei einer Hypothek bzw. was beinhaltet diese? Zunächst einmal ist es so, dass es sich um eine Kreditsicherheit handelt, die der Kunde gegenüber der Bank stellt. Als Sicherheit wird die Hypothek, daher auch Sicherungshypothek genannt, nahezu ausschließlich im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verwendet.
 

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Wie die Hypothek als Kreditsicherheit funktioniert

Als Kreditsicherheit fällt das Hypothekendarlehen in den Bereich der Grundpfandrechte. Vereinfacht gesagt bedeutet das, dass die zu finanzierende Immobilie oder das gekaufte Grundstück durch eine Hypothek belastet wird, da die jeweilige Bank das Recht hat, die Kreditsicherheit in bestimmten Fällen zu verwerten.

In der Praxis würde das bedeuten, dass die Bank unter Umständen auch die Zwangsversteigerung der Immobilie anordnen kann, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Die Hypothek als Kreditsicherheit wird ins Grundbuch eingetragen, sodass jederzeit nachvollziehbar ist, dass das Grundstück bzw. die Immobilie mit einem bestimmten Wert belastet ist. Die Bank ist in diesem Fall also als Gläubigerin im Grundbuch eingetragen. Erst nach Rückzahlung des Darlehens wird die Hypothek wieder aus dem Grundbuch gelöscht, sodass die Immobilie dann lastenfrei ist. Als Nachweis der Gesamthypothek wird in der Regel ein Hypothekenbrief ausgestellt.

Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld

In der Praxis hat die Hypothek in der Vergangenheit deutlich an Bedeutung verloren, denn die weitaus meisten Banken nehmen stattdessen inzwischen eine Grundschuld als Kreditsicherheit entgegen. Dies ist eine ganz ähnliche Kreditsicherheit und unterscheidet sich von der Hypothek nur in wenigen Punkten. Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass erstere als streng akzessorisch bezeichnet wird, was bei der Grundschuld nicht der Fall ist. Streng akzessorisch bedeutet in dem Zusammenhang, dass Hypotheken mit dem Bestehen der Kreditforderung verbunden sind.

Bei der Grundschuld ist es hingegen so, dass die Bank diese Kreditsicherheit mitunter auch für andere Forderungen gegenüber dem Kunden verwenden könnte, die nichts mit der Immobilienfinanzierung zu tun haben. Diese bietet also weiter reichende Möglichkeiten, was sicherlich auch der Grund dafür ist, dass diese Kreditsicherheit mittlerweile von den Banken bevorzugt wird.

Mit welchem Wert wird die Hypothek als Sicherheit angesetzt?

Eine von Kreditnehmern häufig gestellte Frage ist im Zusammenhang mit der Hypothek, mit welchem Wert diese als Kreditsicherheit angesetzt wird. Nahezu alle Banken haben bestimmte Bewertungsvorschriften, nachdem sie handeln und auch den Wert der Hypothek ansetzen. Bei erstrangigen Hypotheken, die also an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sind, wird der Wert oftmals mit 60 Prozent des Wertes der jeweiligen Immobilie angesetzt.

Falls die zu finanzierende Immobilie also beispielsweise einen aktuellen Wert von 200.000 Euro hat, so könnte die erstrangige Hypothek mit einem Wert von 120.000 Euro angesetzt werden. Falls das Darlehen höher ist, würde dieser „überschüssige“ Teil entweder gar nicht gesichert oder die Forderung mit einer anderen Kreditsicherheit abgedeckt werden.
 
Die wichtigsten Eigenschaften noch einmal kurz zusammengefasst werden:

  • sie ist eine Kreditsicherheit im Bereich der Immobilienfinanzierungen
  • es besteht eine zwingende Bindung an die bestehende Forderung (streng akzessorisch)
  • sie wird im Bereich Lasten und Beschränkungen ins Grundbuch eingetragen
  • es wird ein Hypothekenbrief ausgestellt, der mitunter auch übertragen werden kann

 

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Welche Hypotheken Arten bzw. Varianten gibt es?

Bei einer Hypothek denken Verbraucher in erster Linie an die Eintragung zur Sicherung einer Baufinanzierung. Dabei finden gerade Hypotheken kaum noch Anwendung im täglichen Geschäft. Grundschulden dienen für 90 Prozent der Gläubiger als die gängigere Alternative. Für die Hypothek gilt immer, dass ein finanzieller Anspruch besteht. Wurde das durch eine Hypothek besicherte Darlehen zurückgeführt, entfällt dieser Anspruch. Die Hypothek wandelt sich zu einer Eigentümergrundschuld, da eine Grundschuld auch ohne eine konkrete Forderung im Grundbuch bestehen kann. Dennoch soll dieser Beitrag einmal Licht in den Hypothekendschungel bringen, da vier verschiedene Varianten existieren.
 

Was ist eine Verkehrshypothek?

Bei der Verkehrshypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, welches sowohl in Buchform als auch in Briefform ausgestellt werden kann. Während die Sicherungshypothek nur im Grundbuch eingetragen wird, besteht bei der Verkehrshypothek auch die Option, einen sogenannten Hypothekenbrief auszuschreiben. Schuldner und Gläubiger verständigen sich in diesem Fall darauf, dass zur Besicherung kein Grundbucheintrag erfolgt.
 

Was ist eine Buchhypothek?

Wie es bereits aus dem Namen abzuleiten ist, wird die Buchhypothek im Grundbuch eingetragen. Dies ist bei einer Sicherungshypothek immer der Fall. Es liegt im Interesse des Gläubigers, dass „seine“ Hypothek möglichst weit vorne im Grundbuch eingetragen wurde. Grund ist, dass im Fall eines notleidenden Kredites die Ansprüche der Gläubiger in der Reihenfolge befriedigt werden, in der die Eintragung im Grundbuch erfolgte. Bei Baufinanzierungen wird beispielsweise zwischen der 1a- und der 1b-Hypothek unterschieden.

Gewährt eine Hypothekenbank ein Darlehen, so muss dieses erstrangig sein und darf nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Ein darüber hinaus gehender Finanzierungsbedarf des Käufers oder Bauherren wird über eine 1b-Hypothek, auch als Nachrangdarlehen bezeichnet, abgesichert. Dieses wird mit einem Zinsaufschlag in Höhe von 0,5 Prozent pro Jahr ausgereicht.
 

Was ist eine Sicherungshypothek?

Die Sicherungshypothek stellt ebenfalls eine Sicherung einer bestehenden finanziellen Forderung dar. Anders als bei der Verkehrshypothek kann sich der Gläubiger gegenüber dem Schuldner aber nicht auf den Grundbucheintrag berufen. Der Gläubiger muss den Nachweis erbringen, dass der Schuldner tatsächlich ihm gegenüber eine Verbindlichkeit hat. Mit der Sicherungshypothek geht daher eine strengere Akzessorietät einher. Da diese nicht verkehrsfähig ist – im Gegensatz zur Briefhypothek – findet sie als Sicherungsmittel weniger Anwendung.

Der tatsächliche Bestand, also die Höhe, der Sicherungshypothek ist aus dem Grundbuch ebenfalls nicht ersichtlich. Während die Verkehrshypothek nur eine Einrede aus anderen Schuldverhältnissen zulässt, kann bei der Sicherungshypothek auch ein Einwand geltend gemacht werden. Auf der anderen Seite bietet sie einem Gläubiger auch einen Vorteil: Vorausgesetzt, es liegt ein rechtsgültiger Titel gegen den Schuldner vor, kann die Hypothek auch gegen den Willen des Schuldners eingetragen werden.
 

Was ist eine Briefhypothek?

Bei der Briefhypothek handelt es sich um eine Urkunde, welche ein Grundpfandrecht zugunsten des Gläubigers dokumentiert. Der Hypothekenbrief wird vom Grundbuchamt ausgestellte und ist eng mit der Forderung verknüpft. Die Ansprüche des Gläubigers gegenüber dem Schuldner können nur mithilfe des Hypothekenbriefes geltend gemacht werden.

Eine Briefhypothek stellt im weitesten Sinne ein Inhaberpapier dar d.h., dass sie durch Abtretung weitergegeben werden kann. Eine Zustimmung des Schuldners ist dazu nicht notwendig. Diese Hypothek als Belastung auf dem Grundstück erlaubt es dem Inhaber des Hypothekenbriefes nicht nur, im Falle des Zahlungsausfalls das Grundstück in die Zwangsversteigerung zu geben, sondern auch auf mögliche Mieteinnahmen des Schuldners aus dem Grundstück heraus zugreifen zu können.

Mit Zahlung der letzten Darlehensrate wandelt sich die Briefhypothek in eine Eigentümerhypothek, der Brief geht in das Eigentum des ehemaligen Schuldners über.

Kritisch wird es, wenn der Hypothekenbrief verloren geht. Zunächst hat der Gläubiger keinerlei Nachweis mehr über Bestehen des Schuldverhältnisses. Durch die Ausgabe des Briefes durch das Grundbuchamt besteht zwar ein Nachweis, dass der Brief existierte, die Neuausfertigung nimmt jedoch einen längeren Zeitraum in Anspruch, zumal nachgewiesen werden muss, wie hoch die verbliebene Forderung tatsächlich war.

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