Immobilie oder Lebensversicherung als Altersvorsorge?

Sollen Verbraucher lieber eine Baufinanzierung oder eine Lebensversicherung nutzen, um sich eine Altersversorgung aufzubauen? Dieser Frage wollen wir in diesem Vergleich einmal nachgehen. „Sicherheit mit Dividende“ – dies war der Werbeslogan der Versicherungswirtschaft in den 70er Jahren. Um es vorwegzunehmen, davon ist nicht mehr viel geblieben. Der staatlich garantierte Zinssatz für Lebensversicherungen beträgt gerade mal noch niedrige 1,25 % pro Jahr. Diese Zinsentwicklung ist schon seit Jahren traurig:

Quelle: boerse.de

Auf eine fondsgebundene Lösung auszuweichen, mag auf den ersten Blick Sinn machen, aber auch hier gelten die bei Versicherungen üblichen Restriktionen. Niedrige Rückkaufswerte und der Verlust des Steuerprivilegs stehen hier an erster Stelle.

Dazu kommt, dass der Kapitalmarkt auch schon seit Jahren nicht mehr die Renditen hergibt, dass die prognostizierten Gewinne erreicht werden können. Die niedrigen Zinsen spielen jedoch denjenigen in die Hände, die sich für eine Altersvorsorge in Form einer Immobilie entschieden haben. Nach wie vor befinden sich die Bauzinsen, trotz eines leichten Anstiegs im Frühjahr 2015 auf einem historisch niedrigen Niveau.

Quelle: Interhyp
 

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Die Lebensversicherung – des Deutschen liebstes Kind?

Die Situation der Lebensversicherer als bedrohlich zu bezeichnen, wäre übertrieben, der Gesetzgeber hat jedoch mit dem Lebensversicherungsreformgesetz versucht, Schadensbegrenzung zu betreiben.

Unter anderem sollen die Provisionen für den Vertrieb drastisch gekürzt werden, die Haftungszeiten ausgedehnt. Die Konsequenz daraus ist jedoch, dass die Zahl der Vermittler immer weiter zurückgehen und es zu einem Beratungsvakuum in Sachen Altersvorsorge kommen wird.

Übrig bleiben in großer Zahl die Banken, welche die Altersvorsorge vor einigen Jahren als lukratives Geschäft entdeckt haben, aber faktisch als Ausschließlichkeitsvertreter für den Versicherer agieren, mit dem sie kooperieren. Objektive Beratung findet nicht mehr statt. Die Zahlen im Bereich Neugeschäft sinken bei den Versicherungsunternehmen. Es scheint, des Deutschen liebstes Kind in der Altersvorsorge ist zur Adoption freigegeben – Lebensversicherung als Altersvorsorge ist kaum mehr gefragt.

Zusätzliche Altersvorsorge muss sein

Die gesetzliche Rentenversicherung selbst weist auf ihren jährlich versendeten Rentenbescheiden darauf hin, dass die gesetzliche Rente nur eine Basisversorgung darstellt, aber eine private Zusatzversorgung notwendig ist. Für den Verbraucher stellt sich natürlich die Frage, wie er diese Altersvorsorge aufbaut.

Lebensversicherung, Riesterförderung, Aktien, Tagesgeld oder Immobilie? Die Immobilie galt schon immer als der Königsweg zur Zusatzrente, gleich, ob als selbst genutzte und entschuldete Immobilie oder als fremd vermietete Kapitalanlage. Dennoch haben viele Verbraucher lieber 300 Euro in eine Lebensversicherung einbezahlt, als mit 200 Euro im Monat eine Hypothek zu bedienen.

Warum? Die Antwort liegt in „den großen Zahlen“. Eine Hypothek von 200.000 Euro bedeutet eine Verbindlichkeit. Menschen haben Angst vor Schulden. Dabei vergessen viele, dass hinter den 200.000 Euro, im Gegensatz zu einem Ratenkredit, der für eine Reise aufgenommen wurde, ein Sachwert steht – das erworbene Objekt.

Ein Lebensversicherungsvertrag bedeutet „keine Schulden“ – das ist durchaus richtig. Eine Immobilie, für die eine Baufinanzierung bedient wird, bedeutet jedoch im Grunde ein Nachsparen für den Kauf eines Sachwertes.

Sachwert vs Geldwert

Damit sind wir bei einem wesentlichen Punkt in der Gegenüberstellung Lebensversicherung und Immobilie angekommen. Eine Kapitallebensversicherung investiert das Geld der Versicherungsnehmer in Geld. Das Geld verliert aber in der Regel durch den Kaufkraftverlust an Wert.

Sowohl eine Baufinanzierung als auch eine Lebensversicherung sind Investitionen, welche über 20 Jahre oder mehr andauern. Bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von zwei Prozent beträgt die tatsächliche Kaufkraft von 100.000 Euro heute in 20 Jahren nur noch 67.297 Euro – ein Verlust, der im Rahmen eines Sparvorganges ausgeglichen werden müsste.

Wie hoch die Inflationsrate jedoch tatsächlich in der Vergangenheit ausfiel, verdeutlicht die folgende Grafik:

Quelle: www.inflation.eu

Anders verhält es sich bei einem Investment in Sachwerte, sprich Immobilien. Unabhängig davon, ob Baugeld gerade historisch preiswert ist, oder im Mittel für eine zehnjährige Zinsbindung sechs Prozent effektiver Jahreszins aufgerufen werden – im schlimmsten Fall bleibt der Wert der Immobilie gleich.

Tatsache ist jedoch, dass die Inflation denjenigen, der eine Hypothek aufgenommen hat, begünstigt. Das Ursprungsdarlehen bleibt über die Jahre als Ausgangssumme identisch. Wer clever ist, schließt eine Zinsbindung für die Finanzierung von 20 Jahren oder mehr ab. Die Rate für die Baufinanzierung bleibt über die gesamte Laufzeit gleich – unabhängig von der Inflation.

Damit sinkt jedoch faktisch über die Laufzeit hinweg die inflationsbereinigte Belastung für die Finanzierung, da das Einkommen ansteigt. Wer seine Immobilie als entschuldetes Objekt im Ruhestand bewohnen möchte, profitiert von diesem Sachverhalt.

Wer jedoch eine Immobilie als fremd vermietete Einheit nutzt, hat noch einen weiteren Vorteil: Die Mieten stagnieren nicht auf dem Stand, den er bei erstmaliger Vermietung erzielte, sondern steigen im Laufe der Jahre. Der Mietertrag ist also ebenfalls inflationsbereinigt, da an die Lebenshaltungskosten gekoppelt.

Die Problematik der Erträge aus Anlagen von Geld in Geld entfällt – es besteht sowohl bei dem Investment, dem Immobilienkauf, als auch bei den Erträgen, den Mieten, kein Kaufkraftverlust.

 

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Wie sieht es mit den Steuervorteilen aus?

Bei einer Baufinanzierung muss hier zwischen Eigennutzung und Fremdvermietung unterschieden werden. Tatsache ist, dass der Gesetzgeber bis auf die Förderung von Denkmalimmobilien nach § 7i EStG die direkte steuerliche Förderung von selbst genutztem Wohneigentum eingestellt hat.

Bei Fremdvermietung sieht es etwas anders aus, hier werden die Aufwendungen, die Abschreibung, Zinsen für das Baugeld und nicht umlagefähigen Nebenkosten mit den Mieteinnahmen miteinander verrechnet. Die Differenz führt entweder zu niedrigeren Einkünften oder sogar zu einer Steuerminderung während der Dauer der Finanzierung.

Und Steuern sparen Sie auch noch“ – dieser Satz des Vertriebs war Bestandteil jeden Verkaufsgesprächs für Kapitallebensversicherungen. Die Zeiten sind aber schon lange vorbei. Steuerlich abzugsfähig sind die Beiträge nur noch, wenn die Beiträge zur Krankenversicherung bei Arbeitnehmer 1.900 Euro im Jahr und bei Selbstständigen 2.800 Euro jährlich nicht übersteigen.

Die Ausschüttung, für Verträge vor dem 1. Januar 2005 geschlossen, noch komplett steuerfrei, unterliegt jetzt dem Halbeinkünfteverfahren. Das bedeutet, von der Ausschüttung werden die eingezahlten Beiträge abgezogen, die Differenz ist zur Hälfte steuerpflichtig.

Unser Fazit zur Frage „Immobilie oder Lebensversicherung“ als Altersvorsorge

Wer sich eine solide zusätzliche Altersvorsorge aufbauen möchte, sollte sich von den alten Hüten verabschieden, die Gunst der Stunde, historisch niedrige Zinsen, nutzen und entweder den Traum von den eigenen vier Wänden oder den Erwerb einer fremd vermietete Eigentumswohnung realisieren.

Sachwerte sind inflationsbeständig, einer Baufinanzierung kommt darüber hinaus der Kaufkraftverlust bei der Darlehensrückführung zugute. Der monatlichen Rate steht keine Aussage über „mögliche“ Ablaufleistungen gegenüber, sondern eine konkrete Immobilie mit einem fast 100 Prozent eingrenzbaren Verkehrswert. Lebens- oder Rentenversicherungen sind out – Immobilienbesitzer waren und sind die Gewinner. Grund und Boden lässt sich nicht beliebig vermehren.

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