Vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehen

Für Kreditnehmer bieten sich verschiedene Szenarien an, um über die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens nachzudenken. Wie sinnvoll die vorzeitige Rückzahlung ist, hängt aber auch davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder der Fremdvermietung dient.

Ein wesentlicher Aspekt stellt die Vorfälligkeitsentschädigung dar, die von den Banken bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens berechnet wird, sofern die Tilgung während der Zinsfestschreibung erfolgen soll.
 

Was passiert mit der Grundschuld bei Darlehens Rückzahlung?

Rund 90 Prozent der Baufinanzierungen in Deutschland werden nicht durch eine Hypothek, sondern durch eine Grundschuld besichert. Der Vorteil der Grundschuld liegt darin, dass der Mantel trotz erfolgter Tilgung in voller Höhe bestehen bleibt. Dennoch hat die Bank nach der Ablösung des Darlehens keine weiteren Ansprüche, dies ist im Darlehensvertrag geregelt.

Viele Immobilienbesitzer haben die Befürchtung, dass für die Bank aufgrund der Grundschuld auch nach der letzten Rate noch eine Pfändungsmöglichkeit existiert.

Diese Befürchtung hat keinerlei Grundlagen und ist völlig überflüssig, im Gegenteil. Besteht für den Darlehensnehmer zu einem späteren Zeitpunkt wieder Liquiditätsbedarf, muss keine neue Grundschuld bestellt werden, die bestehende kann wieder genutzt werden.

Wurde das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, um bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen zu finanzieren, muss ebenfalls keine Grundschuldlöschung und Neubestellung erfolgen. Eine notarielle Abtretung zwischen den Banken ist völlig ausreichend und deutlich günstiger. Die Löschung und Neubestellung einer Grundschuld ist immer mit deutlich höheren Kosten verbunden.

Die vorzeitige Hypothekendarlehen Rückzahlung bei Fremdvermietung

Im Gegensatz zu einer selbst genutzten Immobilie steht bei der Fremdvermietung eine jährliche Rendite im Vordergrund. Diese setzt sich aus dem laufenden Mietertrag einerseits und den steuerlichen Vorteilen andererseits zusammen.

Die Steuerkomponente wiederum basiert zum einen auf der Abschreibung auf das Objekt, zum anderen auf den steuerwirksamen Kosten, die im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung anfallen. Neben den nichtumlagefähigen Nebenkosten zählen auch die Zinsen auf das Darlehen zu den steuermindernden Ausgaben. Im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung des Hypothekendarlehens bei Fremdvermietung sollte auf jeden Fall genau berechnet werden, ob der Steueraspekt tatsächlich vernachlässigt werden kann.

Auf der anderen Seite darf natürlich nicht vergessen werden, dass die zu zahlenden Zinsen keineswegs in voller Höhe durch die Steuerrückerstattung kompensiert werden. Der Vermieter muss, unabhängig von der Höhe des persönlichen Steuersatzes, immer einen Teil der Zinsen aus eigener Tasche entrichten. Rechenmodelle, welche diesen Sachverhalt ignorieren, sind zweifelhaft.

Wie wirkt sich eine Erbschaft oder Bonuszahlung auf das Hypothekendarlehen aus?

Für eine selbst genutzte Immobilie gilt grundsätzlich, dass kein Kredit der beste Kredit ist. Dieser Satz gilt in Hochzinsphasen ebenso wie in Zeiten historisch niedriger Zinsen. Zinsen sind Gelder, die bezahlt werden müssen, fertig.

Bietet sich die Möglichkeit einer vorzeitigen Tilgung, sollte diese durchaus genutzt werden. Dabei müssen aber mögliche Kosten berücksichtigt werden.

Eine Erbschaft oder eine überdurchschnittliche Bonuszahlung bietet natürlich die Option einer vorzeitigen Ablösung. Damit sollte aber unter Umständen gewartet werden, bis die Zinsbindung abgelaufen ist.

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf in der Höhe nicht unterschätzt werden. Sinnvoller ist es, den zur vorzeitigen Tilgung zur Verfügung stehenden Betrag zunächst anzulegen und das Darlehen dann bei Ablauf der Zinsbindung zu tilgen.

Wer damit nicht warten möchte, ist gut beraten, die Berechnung der Bank zur Vorfälligkeit von Verbraucherschützern gegenrechnen zu lassen. Die Korrekturquote zugunsten der Verbraucher ist erheblich.

 
Bedauerlicherweise existiert keine einheitliche gesetzliche Vorgabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken können hier unter verschiedenen Varianten auswählen.

Diesen Varianten ist eines gemeinsam: Sie sind zu komplex, um von einem Laien nachvollzogen werden zu können. Eine gute Baufinanzierung bietet zumindest einen alternativen Lösungsansatz. Die Kreditbedingungen gestehen es den Darlehensnehmern zu, einmal jährlich einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme zu tilgen, ohne, dass Strafzinsen fällig werden.
 

Die Vorgehensweise bei vorzeitiger Hypothekendarlehen Rückführung

Soll das Darlehen vorzeitig zurückgeführt werden, stellt sich das Vorgehen einfach dar:

• Zunächst muss die Höhe der abzulösenden Restschuld zu dem anvisierten Termin abgefragt werden.
• Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, ist diese dem Ablösebetrag hinzuzurechnen.
• Der Zahlbetrag wird zugunsten des Darlehenskontos angewiesen.
• Mit der Bestätigung der Bank, dass das Darlehen getilgt ist, kann auch die Löschungsbewilligung für die Grundschuld angefordert werden. Ob die Löschung jedoch sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt.

 
Unsere Empfehlung bzw. Fazit:

• Wenn ein Eigennutzer die Option hat, das Darlehen vorzeitig zu tilgen, sollte er von dieser Option Gebrauch machen. Ob er trotz Vorfälligkeitsentschädigung am Ende günstiger fährt, muss individuell berechnet werden.
• Im Zweifelsfall sollte mit der vorzeitigen Tilgung bis zum Ende der Zinsbindung gewartet werden.
• Erwerber, die noch ein Darlehen suchen, sollten darauf achten, dass außerplanmäßige Sondertilgungen Bestandteil des Kreditvertrages sind.
• Die Grundschuld kann nach Zahlung der letzten Rate oder der vorzeitigen Rückführung im Grundbuch bestehen bleiben. Sie ermöglicht eine spätere Kreditaufnahme ohne erneute Kosten.
• Fremdvermieter müssen vor einer vorzeitigen Rückführung rechnen, welche Auswirkung die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen auf die Gesamtrendite im Vergleich zu einer entschuldeten Immobilie unter Berücksichtigung einer möglichen Vorfälligkeit hat.