Baufinanzierung über eine Lebensversicherung realisieren - lohnt das?

Baufinanzierung über eine LebensversicherungIm Bereich der Immobilienfinanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten, wenn es um die Struktur der einzelnen Finanzierung geht. In dem Zusammenhang stellen die Banken verschiedene Darlehensarten zur Verfügung, allen voran das Annuitätendarlehen. Alternativ zum dem mit Abstand am häufigsten genutzten Annuitätendarlehen können Kreditsuchende allerdings auch das Tilgungsdarlehen oder das sogenannte endfällige Darlehen in Anspruch nehmen. Letzteres ermöglicht eine Baufinanzierung in Kombination mit einer Lebensversicherung. Allerdings stellt sich die berechtigte Frage, ob sich solche Darlehen in der Niedrigzinsphase überhaupt noch lohnen können.

Worum handelt es sich bei einem endfälligen Darlehen?

Wenn wir uns einmal die Angebote der Banken im Bereich der Baufinanzierung betrachten, dann fällt auf, dass über 90 Prozent aller Immobilienfinanzierungen auf einem der folgenden drei Darlehen basieren:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Endfälliges Darlehen

Das mit großem Abstand am häufigsten genutzte Immobiliendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre immer weiter steigt, während die Zinsbelastung sinkt. Die Rate jedoch bleibt beim Annuitätendarlehen stets gleich, zumindest während der vereinbarten Zinsfestschreibung. Beim Tilgungsdarlehen ist es demgegenüber so, dass dort ein immer gleicher Tilgungsanteil gezahlt wird, beispielsweise über 30 Jahre hinweg ein jährlicher Zinssatz von 3,3 Prozent. Da allerdings auch hier eine Tilgungsverrechnung stattfindet, sinkt die monatliche Kreditrate im Laufe der Jahre.

Eine dritte Variante, die allerdings in den letzten Jahren nur noch selten in Anspruch genommen wird, ist das sogenannte endfällige Darlehen. Dieser Immobilienkredit ist dadurch gekennzeichnet, dass während der Laufzeit keine Tilgung stattfindet. Stattdessen zahlt der Kreditnehmer ausschließlich die Zinsen für die beantragte Darlehenssumme. Die Tilgung fällt natürlich nicht aus, sondern wird lediglich auf das Fälligkeitsdatum des Darlehens verschoben. Zu diesem Zeitpunkt muss der Kreditnehmer also eine hohe Kapitalsumme zur Verfügung haben, denn dann wird das endfällige Darlehen auf einen Schlag getilgt. Um dies zu erreichen, fließen meistens monatliche Beiträge in einzelne Kapitallebens- oder eine private Rentenversicherung.

Wie funktioniert die Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung?

EinfamilienhausDie Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung beinhaltet also die Aufnahme eines endfälligen Darlehens. In diesem Fall müssen Sie zwei Verträge abschließen, nämlich zum einen den Kreditvertrag und zum anderen eine Kapitallebensversicherung bzw. alternativ eine private Rentenversicherung. Diese zwei Finanzprodukte müssen zudem in der Form miteinander kombiniert werden, als dass die jeweilige Fälligkeit möglichst identisch ist. Das bedeutet, dass die Laufzeit der Kapitallebensversicherung spätestens zu dem Zeitpunkt enden muss, an dem auch das Immobiliendarlehen fällig wird. Konkret funktioniert die Baufinanzierung über eine Lebensversicherung demzufolge so, dass Sie einerseits das endfällige Darlehen bei der Bank beantragen und zum anderen bei einer Versicherungsgesellschaft eine Kapitallebensversicherung abschließen.

Im Folgenden zahlen Sie dann für das Darlehen lediglich die Zinsen, während der Tilgungsanteil in Form der monatlichen Beiträge in die Kapitallebensversicherung fließt. Im Idealfall erhalten Sie bei Fälligkeit von Darlehen und Lebensversicherung mindestens die Kapitalsumme, mit der Sie das endfällige Darlehen vollständig tilgen können. Genau an dieser Stelle bestehen allerdings seit Jahren Probleme, denn die niedrigen Kapitalmarktzinsen sorgen dafür, dass auch die Renditen der Lebensversicherer erheblich gesunken sind. Für Nutzer eines endfälligen Darlehens bedeutet dies in der Praxis immer öfter, dass die Auszahlungssumme der Lebensversicherung geringer als die zur Tilgung notwendige Summe für das  endfällige Darlehen ist.

Kann sich das endfällige Darlehen noch rechnen?

Eine Baufinanzierung in Kombination mit einer Lebensversicherung ist vor allem deshalb in den letzten Jahren immer unattraktiver geworden, weil die Anlagezinsen auf einem sehr niedrigen Niveau angelangt sind. Dies bedeutet nämlich zwangsläufig, dass auch die Lebensversicherer wesentlich geringere Erträge erzielen, als es beispielsweise vor zehn Jahren noch der Fall war. Mittlerweile sind die Renditen inklusive der Überschussbeteiligung teilweise unter drei Prozent gesunken. Das Hauptargument für den Abschluss eines endfälligen Darlehens ist jedoch, dass eben durch die möglichst guten Renditen der Lebensversicherung einen Mehrertrag ersteht, der zumindest die nicht stattfindende Tilgungsverrechnung ausgleicht.

Dies funktioniert allerdings nur noch relativ selten, sodass der Kreditnehmer beim  endfälligen Darlehen in Kombination mit einer Lebens- oder privaten Rentenversicherung oftmals draufzahlt. Das bedeutet, dass die Auszahlungssumme der Lebensversicherung geringer als die Tilgungssumme ist, die für das Darlehen benötigt wird. Die Folge ist, dass bei Fälligkeit des endfälligen Darlehens eine mitunter teure Anschlussfinanzierung vorgenommen werden müssen, sodass dem Kreditnehmer in der Summe nicht unerhebliche Mehrkosten entstehen. Aus diesem Grund ist es insbesondere bei Kreditnehmern, die eine Immobilienfinanzierung vornehmen und die finanzierte Immobilie selbst nutzen möchten, in aller Regel nicht ratsam, sich für eine Lebensversicherung in der Baufinanzierung zu entscheiden.

Mögliche Steuervorteile bei gewerblicher Nutzung der Immobilie

Die einzige Gruppe von Kreditnehmern, bei denen sich endfällige Darlehen als Kombination eines Immobilienkredites mit einer Lebensversicherung auch heute noch lohnen können, sind Immobilieneigentümer, die das jeweilige Objekt gewerblich nutzen möchten, insbesondere zur Vermietung. Zwar sind mittlerweile für die Lebensversicherungen nahezu alle Steuervorteile entfallen, da die Erträge in der Regel in vollem Umfang versteuert werden müssen. Allerdings können die Kreditnehmer bei gewerblich genutzten Immobilien zumindest die anfallenden Darlehenszinsen als Betriebsausgaben absetzen. Hier kommt nun ein Unterschied zwischen dem Annuitätendarlehen und dem endfälligen Darlehen zum Tragen, den wir zuvor bereits kurz angesprochen haben. Beim Annuitätendarlehen ist es bekanntlich so, dass die Zinsbelastung immer weiter sinkt. Dies führt dazu, dass im Laufe der Jahre natürlich auch immer weniger Kreditzinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

Anders verhält es sich beim endfälligen Darlehen, also dem Immobilienkredit in Kombination mit einer Lebensversicherung. Da dort keine Tilgung bis zur Fälligkeit des Darlehens vorgenommen wird, bleibt die Höhe der Zinsen immer gleich. Dies wiederum bedeutet, dass stets die vollen Kreditzinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Dies kann unter Umständen trotz der relativ niedrigen Renditen, die mit einer Kapitallebensversicherung zu erzielen sind, in der Summe einen finanziellen Vorteil bedeuten. Hier gilt es allerdings, genau zu kalkulieren und vor allem die realistischen Erträge der Lebensversicherung einzubeziehen, um so zu ermitteln, ob Sie in der Summe bei einem Annuitätendarlehen oder bei einem endfälligen Darlehen eine geringere finanzielle Belastung haben.