Grundschuld - was ist das überhaupt?

GrundschuldDie Grundschuld gehört wie selbstverständlich zu jeder Immobilienfinanzierung hinzu. Kaum ein Kreditinstitut ist hierzulande dazu bereit, einen Baukredit zu vergeben, ohne dass im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit fungiert. Doch worum handelt es sich überhaupt bei einer Grundschuld, wie lautet die Grundschuld Definition, was bedeuten Begriffe wie Grundschuld abtreten oder Grundschuld bestellen und wann lässt sich eine Grundschuld löschen? Diese und andere Fragen möchten wir gerne im folgenden Beitrag klären, sodass Sie anschließend gut zum Thema Grundschuld informiert sind.

Grundschuld Definition: Was ist eine Grundschuld?

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Sachenrecht, welches zu den sogenannten Grundpfandrechten zählt. Der Sinn und Zweck einen Grundschuld besteht darin, dass durch diese nach Paragraph 1191 BGB ein Grundstück belastet wird. Dies geschieht, indem dieses Grundstück als Grundpfandrecht und somit als Sicherheit für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme fungiert, in aller Regel in Form eines aufgenommenen Immobiliendarlehens.

Ist ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet, darf dieses nicht ohne den Begünstigten verkauft werden. Damit die Grundschuld als Grundpfandrecht rechtlich besteht und verwertbar ist, muss eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Die Eintragung ins Grundbuch sorgt ferner dafür, dass jeder Berechtigte einsehen kann, ob ein Grundstück belastet ist und falls ja, wer der Eigentümer bzw. Begünstigte ist.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Grundschule vs. HypothekVielleicht ist Ihnen der Begriff Grundschuld nicht ganz so geläufig wie der der Hypothek. Tatsächlich handelt es sich um zwei ähnliche Grundpfandrechte, aber dennoch gibt es auch wenige, jedoch wichtige, Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek. Die Hypothek wurde zur Absicherung von Immobiliendarlehen insbesondere bis zur Jahrtausendwende noch relativ häufig genutzt. Da es sich allerdings um eine sogenannte streng akzessorische Sicherheit handelt, sind die Banken in den letzten 20 Jahren immer mehr zu Grundschuld übergegangen. Diese ist nämlich nicht streng akzessorisch, was für die Praxis bedeutet, dass die Grundschuld nicht zu 100 Prozent an das Bestehen einer Forderung gebunden ist. Für die Banken ist die Grundschuld weitreichender und flexibler, weshalb diese mittlerweile in über 90 Prozent aller Fälle zur Absicherung von Immobilienkrediten statt der Hypothek genutzt wird.

Wichtig zu wissen ist, dass es die Grundschuld in zwei Varianten gibt, nämlich einerseits als Buchgrundschuld und zum anderen als Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld ist die am häufigsten genutzte Grundschuld, die in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Der Unterschied zur Briefgrundschuld besteht lediglich darin, dass diese zwar ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, zusätzlich aber auch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Beim Grundschuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier, welches relativ unkompliziert übertragen werden kann, sodass auch das Recht an der Grundschuld übergeht.

Was bedeutet Grundschuld abtreten?

Im Zusammenhang mit der Grundschuld gibt es einige Begriffe, auf die wir im Folgenden etwas näher eingehen möchten. Häufig wird beispielsweise von der Abtretung einer Grundschuld gesprochen. Die Abtretung einer Grundschuld kommt meistens dann zum Tragen, wenn der aufgenommene Kredit für die Immobilie umgeschuldet werden soll bzw. eine Anschlussfinanzierung ansteht. Der Sinn und Zweck einer Abtretung besteht demzufolge daran, dass eine neue Bank als neue Kreditgeberin die Grundschuld vom bisherigen Gläubiger, nämlich dem vorherigen Kreditgeber, übernehmen kann.

Unbedingt zustimmen muss der Abtretung einer Grundschuld der bisherige Gläubiger, also in aller Regel die Bank, die den Immobilienkredit vergeben hat, für welche die Grundschuld als Sicherheit dient. Der Darlehensnehmer hingegen ist in aller Regel nicht dazu verpflichtet und berechtigt, der Abtretung zuzustimmen, auch wenn er natürlich durch den Abschluss eines neuen Kredites den Anlass für die Abtretung gibt.

Was bedeutet Grundschuld verzinsen?

Verzinsung GrundschuldNicht ganz so häufig wie die Abtretung wird im Zusammenhang mit Grundschulden auch der Begriff der Verzinsung verwendet. Im Prinzip umfasst jeder Grundbucheintrag, bei dem die Grundschuld als Absicherung eines Immobilienkredites dient, auch die sogenannten Grundschuldzinsen. Zwar sind diese Zinsen deutlich höher als die gewöhnlichen Hypothekenzinsen, aber in den meisten Fällen handelt es sich bei der Verzinsung der Grundschuld um eine rein fiktive Sache.

Diese kommt nämlich erst unter der Voraussetzung zum Tragen, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, also die Darlehensraten nicht mehr zahlt. In diesem Fall wird die Bank nach geraumer Zeit die Zwangsversteigerung einberaumen und erst dann ist seitens des Kreditnehmers der Grundschuldzins als eine Art Strafzins zu zahlen.

Wann wird eine Grundschuld gelöscht?

HaustüreIm Zusammenhang mit der Grundschuld Definition stellt sich insbesondere Kreditnehmern, deren Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist, häufiger die Frage, wann die Grundschuld eigentlich wieder gelöscht wird und man somit uneingeschränkter Eigentümer seines Grundstücks oder seines Hauses wird. Für die Löschung einer Grundschuld gibt es in der Praxis insbesondere folgende Gründe:

  • Immobilienkredit ist vollständig zurückgezahlt, sodass die Bank keine offenen Forderungen hat
  • Immobilie soll verkauft werden und viele Käufer bevorzugen ein unbelastetes Objekt
  • Anstelle der Grundschuld tritt eine andere Kreditsicherheit, beispielsweise bei nur noch geringer Restschuld

Die Löschung einer Grundschuld ist nicht sonderlich kompliziert, sondern erfordert im Grunde nur drei Schritte. Zunächst stellt die Bank als häufige Gläubigerin der Grundschuld eine Löschungsbewilligung aus. Sie bestätigt damit automatisch, dass keine Forderung mehr besteht. Anschließend hat der Immobilieneigentümer die Aufgabe, diese Löschungsbewilligung dem Notar vorzulegen. Dieser setzt sich im dritten Schritt mit dem Grundbuchamt in Verbindung und beauftragt dieses, die Löschung der Grundbuch vorzunehmen.

Zusammenfassend lässt sich zur Grundschuld festhalten dass diese heutzutage eine meistens unabdingbare Sicherheit ist, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen möchten. Die Grundschuld dient als Grundpfandrecht der Absicherung des Kredites und berechtigt den Gläubiger dazu, sogar eine Zwangsversteigerung einzubauen, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Falls Sie demzufolge in näherer Zukunft eine Immobilienfinanzierung durchführen möchten, sollten Sie sich zumindest grundlegend zum Thema Grundschuld und deren Bedeutung informieren.

Was bedeutet Grundschuld bestellen?

Mit der Grundschuldbestellung wird im Grunde der ursprüngliche Vorgang bezeichnet, bei dem die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen und zur Absicherung der Forderung seitens der Bank vereinbart wird. Anders ausgedrückt stimmt der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks mit dem Bestellen der Grundschuld zu, dass diese zu Gunsten eines anderen Gläubigers ins Grundbuch eingetragen wird. Wichtig zu beachten ist, dass die Grundschuldbestellung ausschließlich über einen Notar erfolgen kann und einige Punkte beinhalten muss, insbesondere:

  • Exakte Bezeichnung des Sicherungsobjektes (Flurstück-Nummer, Angaben zum Grundstück etc.)
  • Dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel
  • Weitere Angaben

Die Bestellung der Grundschuld erfolgt zeitlich betrachtet relativ zu Beginn, denn die meisten Kreditinstitute sind erst dann zur Auszahlung der beantragten Kreditsumme bereit, wenn die Grundbucheintragung bereits erfolgt ist.