Haus kaufen ohne Eigenkapital - wie geht das?

Die meisten Bundesbürger haben den Wunsch nach einem Eigenheim, welches sie im Laufe ihres Lebens einmal erwerben oder bauen möchten. Oftmals ist bereits ein gewisses Eigenkapital vorhanden, welches anschließend in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann. Doch was passiert, wenn man entweder noch relativ jung ist und kein angespartes Vermögen besitzt oder aus anderen Gründen über kein Eigenkapital verfügt? Wir gehen in unserem Beitrag der Frage nach: Haus kaufen ohne Eigenkapital – wie geht das?

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Zahlreiche Banken fordern bestimmte Eigenkapitalquote

Das Eigenkapital hat in den letzten Jahren im Rahmen der Immobilienfinanzierung einen immer größeren Stellenwert erhalten. Zahlreiche Banken bieten eine Baufinanzierung nur noch unter der Voraussetzung an, dass der Kreditsuchende eine gewisse Eigenkapitalquote vorweisen kann. So müssen beispielsweise mindestens die Nebenkosten des Kaufs mit Eigenkapital gedeckt sein, sodass sich die eigentliche Finanzierung tatsächlich „nur“ noch auf die Kaufsumme beschränkt. Sollte der Kreditnehmer hingegen über gar kein oder kein ausreichendes Eigenkapital verfügen, kann es durchaus passieren, dass die Bank den Darlehensantrag abgelehnt. Dies würde nämlich bedeuten, dass eventuell sogar eine Vollfinanzierung vorgenommen werden muss, zu der jedoch keineswegs jede Bank bereit ist.

Das Eigenkapital hat aber neben der Verbesserung der Kreditwürdigkeit noch weitere Funktionen, nämlich die Stabilisierung der gesamten Finanzierung. Wer keine Vollfinanzierung vornehmen muss, sondern stattdessen nur einen Teil der Gesamtkosten als Fremdfinanzierungsbedarf hat, der zahlt natürlich auch eine geringere monatliche Kreditrate, als wenn die gesamte Summe finanziert werden müsste. Darüber hinaus vergeben nahezu alle Banken den Immobilienkredit zu günstigeren Zinsen, wenn Eigenkapital vorhanden ist.

In der Übersicht sind es insbesondere die folgenden vier Vorteile, durch welches das Eigenkapital sich im Zuge einer Baufinanzierung auszeichnen kann:

  • Erhöht die Kreditwürdigkeit des Kunden
  • Macht Kreditzusage oftmals erst möglich
  • Günstigere Zinsen bei höherer Eigenkapitalquote
  • Stabilere Finanzierung

Haus kaufen ohne Eigenkapital - die Vollfinanzierung

Haus kaufen ohne Eigenkapital mit VollfinanzierungWie eingangs bereits angeführt, gibt es Situationen, in denen Kreditsuchenden kein Eigenkapital zur Verfügung steht. Entweder es war noch keine Gelegenheit, Guthaben anzusammeln oder mitunter existiert zwar ein Vermögen, dieses ist jedoch gebunden und kann daher nicht in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden. In beiden Fällen stellt sich die Frage, ob es möglich ist, ein Haus zu kaufen, ohne Eigenkapital zu besitzen? Grundsätzlich ist es durchaus realisierbar, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. In dem Fall spricht man von einer Vollfinanzierung, denn die Bank stellt den gesamten Betrag, den der Kreditsuchende benötigt, als Fremdkapital zur Verfügung. Mit einer Vollfinanzierung werden demzufolge beim Hauskauf neben dem Kaufpreis auch sämtliche Nebenkosten abgedeckt, wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer und Maklergebühren.

Für die Banken beinhaltet eine Vollfinanzierung allerdings ein erhöhtes Risiko, denn in aller Regel gelten bei einer Immobilienfinanzierung Beleihungswerte zwischen 60 bis maximal 80 Prozent. Das bedeutet, dass die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld zwar den größten Teil der Darlehenssumme absichert, aber eben nicht die gesamte Kreditsumme. Unter anderem aus diesem Grund ist eine Vollfinanzierung zum Teil wesentlich teuer, als wenn der Kunde Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden kann. Darüber hinaus ist das Angebot an Banken bei fehlendem Eigenkapital wesentlich geringer, denn zahlreiche Kreditinstitute bieten keine Vollfinanzierung an. Das Manko des fehlenden Eigenkapitals muss der Kreditnehmer meistens durch eine besonders gute Bonität ausgleichen, wie zum Beispiel besondere Kreditsicherheiten oder ein überdurchschnittliches Einkommen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein Hauskauf ohne Eigenkapital einerseits möglich ist. Auf der anderen Seite führt das fehlende Eigenkapital allerdings im Zuge der Baufinanzierung zu einigen Nachteilen, nämlich weniger Stabilität, höheren Zinsen und einer geringere Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Kreditzusage zu erhalten. Um Kosten zu sparen kann der Hauskauf ohne Makler erfolgen, was jedoch mehr Zeit in Anspruch nehmen kann.

Haus kaufen ohne Eigenkapital und dann vermieten?

Wenn Sie eine Bank finden, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchführt, können Sie das so finanzierte Haus natürlich anschließend vermieten. Allerdings ist es in der Praxis so, dass die Kreditinstitute Mieterträge in aller Regel nicht als Eigenkapital ansehen. Dennoch erhöhen die Mieteinnahmen insgesamt die Chance, dass Sie eine Kreditzusage erhalten. Ob es allerdings vom Grundsatz her eine gute Idee ist, ein Haus zu kaufen und anschließend zu vermieten, ohne Eigenkapital zu besitzen, ist eine ganz andere Frage. Immerhin können im Zusammenhang mit einer Immobilie stets unvorhersehbare Kosten entstehen, wie zum Beispiel plötzlich notwendige Reparaturen oder größere Sanierungsmaßnahmen.

Wenn Sie als Eigentümer in solchen Situationen kein Eigenkapital haben, kann es im schlimmsten Fall passieren, dass Sie die Kosten nicht tragen können und ebenfalls nicht mehr in der Lage sind, Ihre Darlehensraten zu zahlen. Dann würde Bank zuguterletzt eine Zwangsversteigerung einberauben, was natürlich keinesfalls vonseiten des Eigentümers gewünscht sein kann. Aus dem Grund sollten Sie genau überlegen, ob Sie tatsächlich das finanziell durchaus höhere Risiko eingehen möchten, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen und anschließend zu vermieten.

Fazit: Haus kaufen ohne Eigenkapital möglich, aber mit Nachteilen verbunden

Als Gesamtfazit lässt sich festhalten, dass es grundsätzlich möglich ist, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen bzw. zu finanzieren. Allerdings gibt es vonseiten der Banken ein eingeschränktes Angebot, denn viele Kreditinstitute vergeben keine Vollfinanzierung. Ferner ist das fehlende Eigenkapital für Sie als Kreditnehmer mit Nachteilen verbunden, wie zum Beispiel höheren Zinssätzen, eine weniger stabile Finanzierung und der Tatsache, dass eine Kreditzusage im Durchschnitt unwahrscheinlicher ist als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Daraus wiederum folgt, dass Sie – wenn irgendwie möglich – zumindest einen kleineren Anteil an Eigenkapital in die Finanzierung einbinden sollten, der mindestens die Kaufnebenkosten abdecken kann.