Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Die Vorfälligkeitsentschädigung gilt als Schadensausgleich für die Bank, wenn das Darlehen vor Ende der festgeschriebenen Zinsdauer abgelöst wird.

Was zunächst kompliziert klingt, ist relativ einfach. Ein Immobilienbesitzer hat sein Objekt mit einer Zinsbindung von zehn Jahren finanziert. Nach sieben Jahren möchte oder muss er das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen, die Baufinanzierung wird abgelöst.

Die Bank hatte mit Zinseinnahmen für die Dauer von zehn Jahren kalkuliert, es entgehen ihr Zinsen für drei Jahre. Diesen Zinsausfall muss der Darlehensnehmer bei Kündigung bzw. Rückzahlung kompensieren.
 

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Erfolg eine Kündigung der Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung, bestehen nur zwei Optionen für einen Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank.

1.) Das Darlehen wurde mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren abgeschlossen. In diesem Fall besteht für den Darlehensnehmer zum Ende des zehnten Jahres ein außerordentliches Kündigungsrecht.

2.) Der Käufer des Objektes übernimmt die laufende Finanzierung. Dies setzt jedoch voraus, dass die Bank den Käufer auch als Darlehensnehmer akzeptiert. Sinnvoll ist diese Variante für den Käufer jedoch nur, wenn der Zinssatz für ein neu abzuschließendes Darlehen über dem Zinssatz der laufenden Finanzierung liegt.

In der jüngeren Vergangenheit (Stand 09/2014) hat sich für zahlreiche Darlehensnehmer jedoch noch eine weitere Option ergeben, um bei vorzeitiger Rückzahlung oder Kündigung den Darlehnsvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung auflösen zu können. Dies gilt für den Verkauf wie für eine Umschuldung gleichermaßen.

Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass fast allen Banken in Deutschland bei den Widerrufsbelehrungen für die Baufinanzierung Formfehler unterlaufen sind. Ein Darlehen ohne gültige Widerrufsbelehrung ist faktisch nichtig und kann damit jederzeit widerrufen werden. Das heißt natürlich nicht, dass der Darlehensnehmer keine Zinsen zu zahlen hat. Er kann den Darlehensvertrag jedoch während der Zinsfestschreibung auflösen, ohne eine Zinskompensation für die Restlaufzeit zu leisten.
 

Wie berechnet man eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bestehen zwei gängige Vorgehensweisen, die wir hier vorstellen:

Die Aktiv-Aktiv Methode

Kredite zählen bei den Banken zum sogenannten Aktiv-Geschäft, sie werden auf der Aktiv-Seite der Bilanz ausgewiesen. Die Aktiv-Aktiv Methode geht davon aus, dass der bestehende Kredit durch einen neu auszureichenden Kredit abgelöst wird, faktisch ein Aktiv-Tausch.

Der Nachteil der Bank errechnet sich damit aus der Zinsdifferenz zwischen altem und neuem Darlehen und geht davon aus, dass das neue Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz ausgereicht wird als das abzulösende.

Die Frage, wie es sich verhält, wenn die Bank mit dem neuen Darlehen einen besseren Zinssatz erzielen kann, bleibt leider unbeantwortet im Raum stehen. Die oben bezeichneten Kosten, um die die Vorfälligkeitsentschädigung bereinigt werden muss, belaufen sich in der Regel auf rund 0,5 Prozent.

Da die Aktiv-Aktiv Methode unter Berücksichtigung aller Kosten und Kompensationsforderungen für die Kunden in den meisten Fällen die günstigere Lösung darstellt, wird sie genau aus diesem Grund von den Banken kaum angewendet.

Die Aktiv-Passiv Methode

Legt eine Bank Gelder in Anleihen oder Pfandbriefen an, werden diese Investitionen in der Bilanz auf der Passivseite ausgewiesen. Die Aktiv-Passiv Methode geht davon aus, dass die zurückgeflossenen Gelder nun in Pfandbriefen investiert werden.

Dabei darf aber laut BGH nicht auf den deutschen Pfandbriefindex (PEX) als Kennziffer zurückgegriffen werden (AZ (XI ZR 285/03), sondern es müssen Zahlungsströme aus fiktiven Pfandbriefgeschäften erstellt werden, aus denen sich die Durchschnittsrendite ermittelt.
 

Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Für die Besitzer einer selbst genutzten Immobilie hat die Vorfälligkeitsentschädigung keine steuerlichen Auswirkungen, da selbst genutztes Wohneigentum keine steuerliche Berücksichtigung findet (Ausnahme denkmalgeschützte Immobilien).

Im Fall der Fremdvermietung liegt der Gedanke, dass die Vorfälligkeitsentschädigung steuermindernd wirkt, nahe.

Dem ist aber absolut nicht der Fall, so das Finanzgericht Düsseldorf im Januar 2013 (AZ 7 K 3506/12 F). Die Zinskompensation steht nicht im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung und der Erzielung von Gewinnen, sondern entspricht eher dem Gegenteil, da der Verkauf einer Immobilie den Verzicht auf die Gewinnerzielung bedeutet. Die Vorfälligkeitsentschädigung hat keine steuerlichen Auswirkungen.
 

Unser TIPP: Erteilen Sie einen Auftrag zur Berechnung beim Verbraucherschutz

Für Kreditnehmer, denen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf bzw. bei vorzeitiger Kündigung droht, sollten auf jeden Fall mit dem örtlichen Verbraucherschutz Kontakt zur Beratung und Berechnung der Höhe der Entschädigung aufnehmen.

Wichtiger für den Darlehensnehmer ist jedoch, dass nicht nur die entgangenen Zinsen seitens der Bank berücksichtigt werden müssen. Die Bank muss die Kompensation um die Risikoprämie im Zins für das Kreditausfallrisiko für die Restlaufzeit ebenso herausrechnen, wie Verwaltungsgebühren und die Margen für die Refinanzierung. Die Verbraucherschutzzentrale Hamburg hat festgestellt, dass rund 40 Prozent der Bankkalkulationen unrichtig waren und zugunsten der Darlehensnehmer korrigiert werden mussten.

Beinhaltet der Darlehensvertrag das Recht auf Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung, so muss die mögliche Sondertilgung für die Restlaufzeit des Darlehens bei der Berechnung der Zinskompensation mit einfließen (LG Stuttgart Az. 11 O 161/12). Ein mögliches Agio muss jedoch nicht anteilig zurückerstattet werden, da es sich dabei nicht um einen Darlehensanteil, sondern um eine Zinsvorauszahlung handelt.

Einen Auftrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung läßt sich unter http://www.vzhh.de/baufinanzierung/30381/vorfaelligkeitsentschaedigung.aspx der Verbraucherzentrale Hamburg erteilen und ist absolut zu empfehlen, da durchschnittlich mehr als 40 Prozent der Berechnungen fehlerhaft zu Ungunsten des Darlehensnehmers ausfallen und somit gute Chancen bestehen, die Höhe der zu zahlenden Entschädigungssumme gegenüber der Bank, deutlich zu mindern.
 

• Wer ein Hypothekendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigt, kommt nur schwer an der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung vorbei.
• Grundsätzlich sollte zunächst der Kreditvertrag auf Formfehler durch den Verbraucherschutz überprüft werden. Sind Formfehler vorhanden, kann die Bank keine Entschädigung in Rechnung stellen.
• Muss die Entschädigung bezahlt werden, sollte die Kalkulation ebenfalls vom Verbraucherschutz geprüft werden. Fast die Hälfte der Berechnungen fallen nachteilig, weil überhöht, für die Darlehensnehmer aus.