Baufinanzierung mit Wohnriester

Es hat sich inzwischen herumgesprochen, dass die Riesterförderung auch im Bereich der Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt werden kann. Nach anfänglichen Startschwierigkeiten hat sich „Wohnriester“ in der Altersvorsorgelandschaft fest etabliert und verzeichnet eine immer größer werdende Nachfrage.

Im ersten Quartal 2013 wurden in Deutschland 60.000 Anträge für die Altersrente auf Eigenheimbasis gestellt, deutlich mehr als für alle anderen Riesterprodukte.

Für die Nutzung der Förderung stehen verschiedene Wege zur Verfügung. In Bezug auf die Eckdaten der maximalen Förderung unterscheidet sich Wohnriester in keiner Weise von anderen Riester-Angeboten, der Tilgungssatz muss vier Prozent des Vorjahresbruttos, maximal 2.100 Euro, zuzüglich der Zulagen betragen. Gerade jungen Familien mit Kindern ermöglicht Wohnriester den vorzeitigen Erwerb einer eigenen Immobilie, also der beliebten “eigenen 4-Wände”.
 

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Das Annuitätendarlehen bei der Bank

Bei einem zertifizierten Annuitätendarlehen fließt die Riesterförderung direkt in die Tilgung des Darlehens ein. Durchschnittsberechnungen haben ergeben, dass Riestersparer ihre Finanzierung durch die Zulagen rund 23 Monate vorher getilgt haben als Immobilienerwerber, die auf eine ungeförderte Tilgung zurückgreifen.

Der Vorteil des Wohnriesters liegt eindeutig darin, dass die Förderung sofort genutzt werden kann und nicht erst mit Erreichen der Altersrente. Faktisch profitiert der Riestersparer bei Wohnriester von der ersten Sparrate an von der staatlichen Subvention. Nach der Abschaffung der Eigenheimzulage stellt Wohnriester eine echte Alternative dar.
 

Das Kombiprodukt bei Baufinanzierung mit Wohnriester

Neben der reinen Tilgungsverwendung bietet sich auch die Nutzung der Riesterzulage über einen zertifizierten Bausparvertrag an.

Einer Untersuchung der Stiftung Warentest im August 2014 zufolge schneidet die Kombination Bausparen und Riester besser ab als das Annuitätendarlehen.

Darüber hinaus gibt es deutlich mehr geförderte Bausparverträge als klassische Hypothekenfinanzierungen.

Der reine Riester-geförderte Bausparvertrag eignet sich jedoch eher für diejenigen Sparer, die erst in der Zukunft ein Haus bauen bzw. eine Immobilie erwerben möchten.
 

Die Besteuerung bei Wohnriester

Bei einem klassischen Riestersparplan, gleich ob Rentenversicherung, Fondssparplan oder Banksparplan, ist die Besteuerung klar geregelt. Die Steuer fällt mit Auszahlung der Rente an.

Etwas anders verhält es sich bei Wohnriester. Da keine Rente gezahlt wird, besteht auf den ersten Blick auch nichts, was besteuert werden könnte. Eine Besteuerung in der Ansparphase entfällt ebenfalls.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber zu einem Konstrukt gegriffen, welches eine spätere Besteuerung ermöglicht – dem Riesterrentenkonto. Auf diesem Konto werden buchhalterisch die Sparrate, die Förderung und die Tilgungsrate aufaddiert und mit zwei Prozent jährlich verzinst.

Mit Beginn des Rentenalters wird dann die Annahme der Verrentung mit einer fiktiven Rente zugrunde gelegt, die der Einkommensteuer unterliegt. Damit werden die Nutzer von Wohnriester den Sparern gleichgestellt, welche tatsächlich eine Rente ausbezahlt bekommen. Wohnriester bietet aber auch bei der Besteuerung einen Vorteil.

Der Sparer hat die Wahl, entweder im Rahmen der Einkommensteuererklärung jährlich die fiktive Rente anzugeben oder mit Eintritt in das Rentenalter die kumulierte Steuerlast einmalig zu bezahlen. Wer sich für diesen Weg entscheidet, muss nur 70 Prozent der erhaltenen Leistungen versteuern.
 

Was passiert bei Hausverkauf oder Auszug?

Die heute beruflich notwendige Mobilität bedingt auch das Risiko, dass eine Riester-finanzierte Immobilie umzugsbedingt wieder verkauft oder vermietet werden muss. Wer seine Immobilie verkauft, muss die erhaltene Förderung nicht sofort zurückzahlen, sondern hat die Möglichkeit, fünf Jahre lang nach einer anderen Immobilie Ausschau zu halten.

Erst wenn nach dem Ablauf von 60 Monaten kein erneuter Immobilienerwerb stattfindet, oder die Riesterleistungen nicht in eine alternative zertifizierte Altersvorsorge gesteckt werden, muss die erhaltene Förderung zurückgezahlt werden.

Im Falle der Vermietung muss der Riestersparer den Finanzbehörden glaubhaft nachweisen können, dass er spätestens mit 67 Jahren die Immobilie wieder beziehen wird. Erfolgt der Auszug nicht beruflich bedingt, so kann die „Wohnpause“ in der geförderten Immobilie bis zu einem Jahr betragen.

Es bleibt allerdings fraglich, ob ein Riestersparer, der mit 45 Jahren den Wohnort wechseln muss, unbedingt mit 67 an den alten Wohnsitz zurückkehrt, wenn das soziale Umfeld über 22 Jahre lang neu aufgebaut wurde.
 


Weitere zulagenunschädliche Umstände sind

  • Tod des Riestersparers, wenn der hinterbliebene Ehegatte im Haus wohnen bleibt.
  • Die geförderte Immobilie erst zehn Jahre nach Renteneintritt verkauft oder verschenkt wird.
  • Ein altersbedingter Umzug in ein Seniorenheim ansteht. Dabei muss der Ehegatte jedoch in der geförderten Immobilie wohnen bleiben. Eine Ausnahme wird eingeräumt, wenn sich der Sparer bereits im Vorfeld in eine altersgerechte Immobilie eingekauft hat. Dann kann das geförderte Objekt ohne Zulagenverlust verkauft werden.
  • Im Falle einer Scheidung muss innerhalb von vier Jahren ein neues Objekt erworben werden. Alternativ ist es ausreichend, wenn der geschiedene Ehepartner in der einstmals gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt.


 
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Fazit:
Wohnriester rechnet sich für alle Zulagenberechtigte, die nach 2008 eine eigene selbst genutzte Immobilie erworben haben oder mit dem Gedanken an einen Immobilienerwerb spielen.

Durch die Zulagen erfolgt eine deutlich schnellere Tilgung als bei einem nicht geförderten Annuitätendarlehen. Für die Kombination aus Bausparen und Finanzierung besteht eine deutlich größere Auswahl an Anbietern als für geförderte Annuitätendarlehen.

Wohnriester ermöglicht eine sofortige Nutzung der Zulagen. Bei der Besteuerung kann der Sparer einen „Rabatt“ in Anspruch nehmen, wenn der die Steuerschuld in einer Summe begleicht. Ein temporärer Auszug aus der Immobilie führt nicht automatisch zu einem Verlust der Zulagen, sondern lässt Alternativen zu.