Zinsfestschreibung – worauf sollte man achten?

Zinsfestschreibung

Was ist eine Zinsfestschreibung? Im Zuge einer Baufinanzierung muss sich der Kreditnehmer zwischen vielen Möglichkeiten entscheiden, wie zum Beispiel für die Art des Darlehens oder auch für eine bestimmte Darlehenssumme. Wer sich für einen Immobilienkredit in Form des Annuitätendarlehens entscheidet, was nach wie vor die weitaus meisten Kreditnehmer in diesem Bereich tun, dem werden in aller Regel zwei Kreditvarianten angeboten.

Und zwar können sich die Kunden im Normalfall zwischen einem variabel verzinslichen Darlehen und einem Kredit mit Zinsfestschreibung entscheiden. Unter der Zinsfestschreibung wird verstanden, dass die vom Kreditnehmer zu zahlenden Darlehenszinsen für einen gewissen Zeitraum seitens der Bank nicht verändert werden können.

Beim variabel verzinslichen Immobilienkredit wäre es hingegen so, dass der Kreditgeber die Darlehenszinsen nach Belieben anpassen dürfte. Was die Dauer der Zinsfestschreibung betrifft, so bieten die meisten Banken fünf oder auch zehn Jahre an. Manche Kreditinstitute offerieren sogar noch längere Laufzeiten, die mitunter bis zu 20 Jahren reichen können.

Welche Vorteile beinhaltet die Zinsfestschreibung?

Zinsfestschreibung - was ist das?

Wer sich als Kreditnehmer für ein Darlehen mit Zinsfestschreibung entscheidet, der kann von einigen Vorteilen profitieren. Ein wesentlicher Vorteil besteht bei der Zinsfestschreibung darin, dass der Kunde eine hohe Kalkulationssicherheit erhält. Denn da sich die Kreditzinsen während der vereinbarten Dauer nicht ändern dürfen, weiß der Kreditnehmer genau, welche Belastungen auf ihn zukommen.

Ein großer Vorteil der Zinsfestschreibung kommt dann zum Tragen, falls die Hypothekenzinsen nach Abschluss der Vereinbarung steigen sollten. In diesem Fall muss der Kreditnehmer nämlich nicht befürchten, dass er von der Zinserhöhung betroffen ist. Denn während der Zinsfestschreibung darf die Bank den Zinssatz des laufenden Kredites nicht erhöhen.

Warum ist die Zinsfestschreibung aktuell empfehlenswert?

Experten Tipps

Wer sich als Kreditnehmer zwischen der Zinsfestschreibung und einem variabel verzinslichen Immobilienkredit entscheiden muss, der sollte auf zwei Dinge achten, nämlich einerseits auf die aktuellen Hypothekenzinsen und zum anderen auf die Prognose, wie sich die Bauzinsen voraussichtlich in den nächsten Jahren entwickeln könnten.

Derzeit Januar 2014 ist der Markt durch eine absolute Niedrigzinsphase geprägt, sodass Kreditnehmer bei einer Zinsfestschreibung von beispielsweise fünf Jahren zum Teil nur einen Zinssatz von knapp über einem Prozent zahlen müssen. In dieser aktuellen Situation ist es demnach keine Frage, dass sich Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung für die Zinsfestschreibung entscheiden.

Denn natürlich ist es sinnvoll, sich die aktuell extrem niedrigen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum zu sichern, da es relativ unwahrscheinlich ist, dass sich die Hypothekenzinsen in einigen Jahren noch auf diesem niedrigen Level befinden werden.

Während die Entscheidung für die Zinsfestschreibung und gegen das variabel verzinsliche Darlehen in der aktuellen Situation einfach und unumstritten ist, ist die Wahl der möglichst optimalen Dauer der Festschreibung nicht so einfach.

Worauf sollte bei der Zinsfestschreibung geachtet werden?

Vergleichskriterien beim Hypothekendarlehen

Bei der Zinsfestschreibung sollte zunächst einmal beachtet werden, dass der zu zahlende Zinssatz umso höher ist, desto länger der Zeitraum der Festschreibung gewählt wird.

Einerseits macht es in der aktuellen Niedrigzinsphase natürlich Sinn, die Kreditzinsen über einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben, also beispielsweise für 15 oder 20 Jahre. Auf der anderen Seite sind bei einer Zinsfestschreibung von beispielsweise 20 Jahren natürlich deutlich höhere Kreditzinsen zu zahlen, als wenn der Kreditnehmer sich für eine Festschreibung von lediglich fünf Jahren entscheidet.

Da die Bauzinsen derzeit allerdings extrem niedrig sind, ist es aus Sicht der meisten Experten zu empfehlen, eine Zinsfestschreibung für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren zu wählen.

Darüber hinaus sollte darauf geachtet werden, dass eine möglichst hohe anfängliche Tilgung vereinbart wird. Denn umso geringer die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch ist, desto niedriger ist das Risiko, dass der Kreditnehmer sich im Zuge der Anschlussfinanzierung aufgrund höherer Zinsen einer Kreditrate ausgesetzt sieht, die vielleicht nicht mehr tragbar ist.

In der Praxis entscheiden sich daher viele Kreditnehmer bei neu aufgenommen Immobilienkrediten für eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren sowie für eine Tilgung von anfänglich drei oder vier Prozent.

Wann beginnt eine Zinsfestschreibung?

Kredite zur Immobilienfinanzierung werden von den Banken im Bezug auf die Zinsgestaltung in zwei Varianten angeboten. Zum einen gibt es die variabel verzinsliche Finanzierung, bei der Kreditgeber den Zinssatz jederzeit an aktuelle Veränderungen oder Gegebenheiten anpassen können. Zum anderen werden Kredite zur Immobilienfinanzierung auch mit einer Zinsbindung angeboten, wobei man in diesem Fall auch von einer Zinsfestschreibung spricht. Für Kreditnehmer hat die Zinsfestschreibung vor allem den Vorteil, dass der Zinssatz seitens der Bank während der gesamten Dauer nicht verändert werden kann. Daher stellt sich die berechtigte Frage, wann eine Zinsfestschreibung beginnt und wann sie endet.

Der Beginn der Zinsfestschreibung

Beginn der ZinsfestschreibungDie Zinsbindung ist bei einem Hypothekendarlehen vor allem dann sinnvoll, wenn sich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau bewegen. In diesem Fall möchte sich der Kreditsuchende natürlich den Zins für eine möglichst lange Dauer sichern und entscheidet sich für eine Zinsfestschreibung. Die Zinsbindung beginnt mit dem Datum, welches zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbart wird. Oftmals ist das der Beginn des Immobilienkredites, insbesondere unter der Voraussetzung, dass es sich um eine Erstfinanzierung handelt. Das Startdatum von Immobiliendarlehen und Zinsfestschreibung ist also häufig identisch, was jedoch in aller Regel nicht für das Enddatum gilt.

Die meisten Banken bieten ihren Kunden eine größere Auswahl an, was die Dauer der möglichen Zinsbindung betrifft. In der Praxis sind derzeit vor allem die folgenden Laufzeiten bei der Zinsfestschreibung möglich:

  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre

Manche Kreditinstitute stellen ihren Kunden noch weitere Auswahlmöglichkeiten zur Verfügung, sodass die Zinsbindungsdauer mitunter 20 oder 25 Jahre betragen kann. Mitunter wird sogar ein sogenanntes Volltilgerdarlehen zur Verfügung stellt, bei dem die gesamte Rückzahlungsdauer des Immobilienkredites identisch mit der Zinsfestschreibungsdauer ist. Konkret heißt das, dass der Kunde bis zur gesamten Tilgung seines Kredites kein Zinsänderungsrisiko hat, denn mit Ende der Zinsfestschreibungsdauer endet gleichzeitig auch durch die vollständige Zurückzahlung der Immobilienkredit.

Wie lange eine Zinsfestschreibung dauert, kann der Kreditnehmer also bei den meisten Banken frei wählen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass in einer Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell am Markt vorfinden, die Banken natürlich umso höhere Zinsen für den Kredit verlangen, desto länger die Zinsbindung ist. Konkret heißt das, dass Sie beispielsweise für einen Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren vielleicht einen Zins in Höhe von 2,20 Prozent zahlen müssen, während Sie den gleichen Immobilienkredit bei einer Zinsbindung von lediglich fünf Jahren eventuell zu einem Zinssatz von 1,2 Prozent erhalten. Sie müssen demzufolge stets abwägen, ob Ihnen eine möglichst langfristige Zinssicherheit wichtiger ist oder Sie etwas beim Zinssatz sparen möchten.

Wann endet eine Zinsfestschreibung?

Wann endet eine ZinsfestschreibungWährend die Zinsfestschreibung in aller Regel mit dem Beginn des Immobilienkredites startet, liegt zwischen Enddatum des Immobiliendarlehens und der Zinsfestschreibung in aller Regel einen Unterschied. Wenn Sie beispielsweise heute ein Hypothekendarlehen aufnehmen und sich für eine Zinsbindung von zehn Jahren entscheiden, ist es relativ unwahrscheinlich, dass Sie Ihre gesamten Kreditschulden schon nach zehn Jahren vollständig beglichen haben. Stattdessen ist eine Anschlussfinanzierung deutlich wahrscheinlicher, sodass eine zeitliche Diskrepanz zwischen dem Ende der Zinsbindung und dem Immobiliendarlehen liegt.

Konkret endet die Zinsfestschreibung zu dem Datum, welches Sie durch die Wahl der Zinsbindung mit dem Kreditgeber vereinbart haben. Falls der Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre also beispielsweise am 18. Juli 2018 beginnt, würde die Zinsbindung exakt am 18. Juli 2028 enden. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie dann eine Anschlussfinanzierung vornehmen und dementsprechend mit der Bank neue Zinskonditionen aushandeln.

Zinsbindung kann auch vorzeitig enden

Zinsbindung endet vorzeitigIn der Praxis kommt es nicht selten vor, dass die Zinsfestschreibung bereits vor dem eigentlich festgelegten Termin endet. Dies geschieht in den meisten Fällen dadurch, dass der Kreditnehmer eine Sondertilgung bzw. vorzeitige Ablösung des Darlehens vornimmt. Wichtig zu beachten ist allerdings, dass die Bank einer solchen vorzeitigen Rückzahlung und dem daraus folgenden vorzeitigen Ende der Zinsbindung zustimmen muss. Meistens erfolgt die Zustimmung in der Praxis zwar, aber in nahezu allen Fällen werden die Kreditgeber dann eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Bevor Sie die Zinsfestschreibung also vorzeitig beenden, sollten Sie auf jeden Fall kalkulieren, ob Sie auch unter Berücksichtigung der zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung anschließend durch einen Immobilienkredit mit einem günstigeren Zinssatz tatsächlich auf Dauer noch eine Ersparnis erzielen können. Die Bank darf die Zinsfestschreibung übrigens von ihrer Seite aus nicht einfach vorzeitig beenden, es sei denn, es liegen schwerwiegende Gründe vor, dass das Hypothekendarlehen als solches gekündigt werden darf.