Was ist ein Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen

Die Auswahl an Krediten ist heutzutage bei den Banken sehr groß, sodass der Kunde zwischen einem breiten Angebot wählen kann. Das trifft nicht nur auf die vielen Banken als Anbieter zu, sondern auch bei den Kreditarten ist das Sortiment mittlerweile sehr vielfältig. Zu den Krediten, die für einen ganz bestimmten Verwendungszweck genutzt werden, gehören unter anderem die Hypothekendarlehen.

Die Hypothekendarlehen werden oftmals auch als Immobiliendarlehen oder als Baukredite bezeichnet. Mit einem Hypothekendarlehen können verschiedene Vorhaben und Maßnahmen rund um eine Immobilie finanziert werden, sei es der Kauf einer Immobilie, der Neubau oder auch Maßnahmen wie Sanierungen oder Umbauten.

Seinen Namen hat das Hypothekendarlehen von der Hypothek, bei der es sich um die früher übliche Kreditsicherheit handelte, die Banken bei Vergabe eines Baudarlehen entgegen nahmen. Heutzutage ist die Hypothek allerdings weitgehend von der Grundschuld als Kreditsicherheit abgelöst worden.

Welche Eigenschaften und Besonderheiten haben Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen berechnen

Hypothekendarlehen dienen also ausschließlich dem Zweck der Immobilienfinanzierung in unterschiedlichen Varianten. Eine der wesentlichen Eigenschaften des Hypothekendarlehens besteht darin, dass es sich bei dieser Kreditform um einen sehr langfristigen Kredit handelt. Laufzeiten von 20 Jahren und mehr sind die Regel, was natürlich in erster Linie mit den vergleichsweise hohen Darlehenssummen zusammenhängt.

Je nach zu finanzierender Immobilie können die Kreditsummen beim Hypothekendarlehen nicht nur fünf- oder sechsstellig, sondern durchaus auch siebenstellig sein. Eine weitere Eigenschaft des Hypothekenkredites ist, dass dieser fast nie ohne die Entgegennahme einer Sicherheit vergeben wird. Bevorzugt wird von den Banken bei der üblichen Baufinanzierung die erstrangige Grundschuld.

Ebenfalls charakteristisch ist, dass die Hypothekendarlehen mit einem für den Kunden günstigen Zinssatz ausgestattet sind. Die Zinsen sind hier deutlich geringer, als es zum Beispiel bei einem Ratenkredit oder gar bei einem Dispositionskredit der Fall wäre, der allerdings im Zuge einer Immobilienfinanzierung ohnehin keine Alternative darstellen würde.

Welche Kombinationsmöglichkeiten der Baufinanzierung gibt es?

Ein Hypothekendarlehen zeichnet sich durch besonders günstige Zinsen aus, da die finanzierte Immobilie als Sicherheit dient. Ein solcher Kredit wird in einer hohen Summe und mit einer langen Laufzeit aufgenommen. Damit man bei einem Hypothekendarlehen Geld sparen kann, kommt es darauf an, über einen Vergleich die Hypothekenzinsen bei den einzelnen Anbietern zu vergleichen.

Man sollte auf Eigenkapital bei der Finanzierung nicht verzichten, doch sollte noch ein solider Betrag an Eigenkapital zurückbehalten werden, als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben. Will man bei einem Hypothekendarlehen sparen, kann man daran denken, es mit weiteren Darlehen zu kombinieren. Solche Darlehen können ein Förderdarlehen der KfW oder ein einfaches Bauspardarlehen z.B. der lokalen Sparkasse sein.

Was sollte beim Hypothekendarlehen beachtet werden?

Hypothekendarlehen - worauf ist zu achten?

Bevor man ein Hypothekendarlehen aufnimmt, sollten noch verschiedene Punkte beachtet werden. Wichtig zu wissen ist zum Beispiel, dass es mehrere Arten von Hypothekendarlehen gibt, die sich vor allem in der Zins- und Tilgungsgestaltung unterscheiden.

Bei den meisten Baudarlehen handelt es sich zwar um Annuitätendarlehen, es stehen aber durchaus auch noch Alternativen zur Auswahl, wie zum Beispiel das endfällige Darlehen oder das Tilgungsdarlehen. Das „klassische“ Hypothekendarlehen zeichnet sich in Form des Annuitätendarlehens dadurch aus, dass die Rate immer gleich bleibt, während sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil durch die Tilgungsverrechnung ändert.

Ebenfalls wichtig ist beim Hypothekendarlehen darauf zu achten, dass man sich für die „richtige“ Zinsgestaltung entscheidet. Zur Auswahl stehen nämlich stets der variable Zinssatz und die Zinsfestschreibung. Je nach Zinssituation kann die eine oder andere Alternative besser sein, wobei man auch noch die „richtige“ Dauer wählen muss, falls man sich für das Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung bzw. Zinsbindung entscheidet.

Auch bei dieser Art des Baudarlehen ist es im Sinne des Bauherrn bzw. Immobilienkäufer die Immobilie in möglichst kurzer Zeit abgezahlt zu haben d.h. den Baukredit schnellstens zu tilgen. Um das geliehen Baugeld schnellsten zurück zu zahlen gibt es die Möglichkeit der Sondertilgung, deren Höhe und Häufigkeit man mit dem Darlehensgeber vor Vertragsabschluß vereinbaren und genau berechnen sollte.

Mit Sondertilgungen kann der Darlehnsbetrag, meist durch eine jährlich Einmalzahlung, zusätzlich zu den monatlichen Raten reduziert und so die geschuldete Kreditsumme bzw. die Restschuld nach Ablauf des Baudalehens geringer gehalten werden. Neben einem günstigen Zinssatz kann durch eine relative hohe Tilgung und dem Nutzen der jährlichen Sondertilgung wird eine oftmals notwendige Anschlussfinanzierung günstig, da die Restschuld weit geringer ist als ohne Sondertilgungen.

Kombination mit einem Bauspardarlehen

Hat man einen Bausparvertrag z.B. bei der Sparkasse und wird er zuteilungsreif, da die vertraglich vereinbarte Bausparsumme erreicht ist, kann man die Bausparsumme als Eigenkapital für die Finanzierung nutzen. Man kann ein Bauspardarlehen beantragen, für das zumeist günstige Zinsen gewährt werden. Da dieses Bauspardarlehen abhängig von der Bausparsumme ist, reicht es für die Baufinanzierung oder den Immobilien Kauf zumeist alleine nicht aus. Mit einem Hypothekendarlehen kann man es kombinieren.

Baufinanzierung mit einem KfW-Darlehen

KfW Kredit Foerderprogramm

Nicht jeder, der ein Haus bauen oder Immobilien kaufen will, weiß, dass er eventuell ein Förderdarlehen von der KfW in Anspruch nehmen kann. Nicht alle Banken informieren den Darlehensnehmer über diese Möglichkeiten.

Ein KfW-Darlehen ist an bestimmte Bedingungen gebunden und kann für den Hauskauf ebenso wie für den Hausbau verwendet werden. Will man ein Haus kaufen, so muss man, um eine Baufinanzierung von der KfW zu erhalten, auf die Energieeffizienz dieses Hauses achten, das Haus muss bestimmte Anforderungen an die Energieeinsparung erfüllen.

Beim Hausbau kommt es darauf an, dass man energieeffizient und umweltfreundlich baut. Auf der Webseite der KfW unter www.kfw.de kann man sich über die Fördermöglichkeiten der KfW und die verschiedenen Förderprogramme informieren.

Eine Baufinanzierung der KfW ist durch niedrige Zinsen gekennzeichnet, kostenlose Sondertilgungen sind jederzeit möglich. Man kann ein solches Kfw-Darlehen nicht direkt bei der KfW, sondern nur bei der Hausbank oder bei der Bank, bei der man das Hypothekendarlehen in Anspruch nimmt, beantragen.

Wichtig bei der Wahl des Hypothekendarlehens

Kombiniert man ein Hypothekendarlehen mit einem KfW-Darlehen oder einem Bauspardarlehen, so darf man nicht vergessen, dass man in jedem Monat nicht nur die Raten für ein Darlehen, sondern gleich für zwei Darlehen bezahlt.

Daher ist es wichtig, die Raten in einer insgesamt überschaubaren Höhe festzulegen, damit in jedem Monat noch genügend Geld für die laufenden Verpflichtungen und für den Lebensunterhalt vorhanden ist.Experten Tipps

Über den Baufinanzierungsrechner im Internet kann man berechnen, in welcher Höhe man die Raten ansetzen kann und wie lang man die Laufzeit wählt. Bei einem Hypothekendarlehen wird häufig eine Sollzinsperiode festgelegt, während der sich der Zinssatz nicht verändert.

Diese Sollzinsperiode kann man entsprechend der Laufzeit des KfW- oder Bauspardarlehens wählen. Hat man das KfW- oder Bauspardarlehen vollständig getilgt und endet die Sollzinsperiode für das Hypothekendarlehen, so kann man neue Konditionen für das Hypothekendarlehen festlegen, man kann die monatlichen Raten entsprechend erhöhen.

Man kann nach dem Ende der Sollzinsperiode völlig andere Konditionen vereinbaren, da sich die Zinsen inzwischen stark verändert haben können. Sind die Zinsen, wie aktuell in 2015, sehr günstig, kann man die monatlichen Raten für die Restschuld höher ansetzen, um schneller wieder schuldenfrei zu sein.

Hypothekendarlehen Absicherung ratsam?

Hypothekendarlehen absichern

Sollte man ein Hypothekendarlehen absichern? Zum Kauf einer Immobilie reicht Eigenkapital nur selten aus, es ist wichtig, noch genügend Eigenkapital für unvorhergesehene Ausgaben und als Sicherheit zurückzulassen. Für die Finanzierung von Immobilien wird häufig ein Hypothekendarlehen aufgenommen, denn es zeichnet sich durch niedrige Zinsen aus.

 

Wer jetzt an den Kauf einer Immobilie denkt, kann sich aufgrund der niedrigen marktüblichen Zinsen noch gute Konditionen sichern und ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Das Besondere an einem Hypothekendarlehen ist, dass das Darlehen durch Grundpfandrechte gesichert wird. In das Grundbuch wird eine Grundschuld eingetragen, die Immobilie wird an die Bank verpfändet.

Kann der Darlehensnehmer die Raten für das Hypothekendarlehen nicht mehr bezahlen, so kann sich die Bank an dem Erlös aus der Zwangsversteigerung der Immobilie bedienen. Nun kann es immer passieren, z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit des Darlehensnehmers, dass die Raten nicht mehr bezahlt werden können.

Damit die Immobilie nicht unter den Hammer kommt

Niemand, der eine Immobilie kauft, will, dass sie unter den Hammer kommt, da er die monatlichen Raten nicht mehr begleichen kann. Aus diesem Grunde kommt es darauf an, den Hypothekenzins Vergleich zu nutzen, um sich günstige Zinsen zu sichern. Die monatlichen Raten sollten eher niedrig festgelegt werden, auch wenn es länger dauert, bis man wieder schuldenfrei ist. Wichtig ist, dass in jedem Monat noch genügend Geld zur Deckung der laufenden Ausgaben und für den Lebensunterhalt bleibt.

Mit dem Baufinanzierungsrechner im Internet kann man berechnen, in welcher Höhe die monatlichen Raten vertretbar sind. Man sollte daran denken, dass man aufgrund von Arbeitslosigkeit den Arbeitsplatz wechseln muss und dann eventuell weniger Geld verdient. Das ist bei der Festlegung der Raten zu berücksichtigen.

Absicherung des Darlehen mit Hilfe einer Restschuldversicherung

Nun kann es trotz günstiger monatlicher Raten passieren, dass man sie nicht mehr bezahlen kann, da man arbeitslos ist oder krankheitsbedingt über lange Zeit nicht arbeiten kann. Schlimmstenfalls kann ein Unfall oder eine schwere Erkrankung zum Tode des Darlehensnehmers führen. Damit das Haus nicht zwangsversteigert wird und die Angehörigen des Darlehensnehmers nicht für die Zahlung der Raten aufkommen müssen und wohnen bleiben können, kann man ein Hypothekendarlehen mit einer Versicherung absichern. Eine Restschuldversicherung ist geeignet, doch sollte man sich gründlich über den Versicherungsvergleich über die Konditionen der verschiedenen Versicherer informieren.

Worauf es bei einer Restschuldversicherung ankommt

Hypothekendarlehen Absicherung

Die Restschuldversicherung tritt beim Tod des Darlehensnehmers sowie bei Krankheit und Arbeitslosigkeit des Darlehensnehmers ein. Oft gelten jedoch Karenzzeiten, also der Darlehensnehmer muss bereits über eine bestimmte Zeit, beispielsweise über ein halbes Jahr, die Raten für das Hypothekendarlehen bezahlt haben, bevor die Versicherung die Ratenzahlung bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit übernimmt.

Oft wird nur über einen bestimmten Zeitraum gezahlt, auch dann, wenn der Darlehensnehmer weiterhin krank oder arbeitslos ist. Die Folge ist, dass die Immobilie trotz Restschuldversicherung zwangsversteigert wird. Damit genau das nicht passiert, ist es wichtig, dass man beim Abschluss der Restschuldversicherung auf gute Konditionen achtet.

Die Karenzzeit sollte möglichst kurz sein, die Zahlung bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit sollte über einen unbegrenzten Zeitraum erfolgen. Natürlich hat eine solche Versicherung ihren Preis, doch lohnt sie sich, wenn man die Zwangsversteigerung verhindern will.

Lebensversicherung als Alternative zur Restschuldversicherung

Alternativen zur Restschuldversicherung sind eine Risikolebensversicherung oder eine Kapitallebensversicherung. Eine Risikolebensversicherung ist zur Absicherung der Hinterbliebenen geeignet, sie übernimmt die Ratenzahlung, wenn der Darlehensnehmer verstirbt. Da sie nur im Todesfall eintritt, sind die Beiträge günstig. Die Versicherungssumme und die Laufzeit kann man abhängig von Summe und Laufzeit des Hypothekendarlehens festlegen. Wird der Darlehensnehmer arbeitslos oder krank, so tritt die Risikolebensversicherung nicht ein.

Schließt man hingegen eine Kapitallebensversicherung ab, so kann man sie, wenn man arbeitslos oder krank wird oder aus anderen Gründen die Raten für das Darlehen nicht mehr bezahlen kann, beleihen oder beitragsfrei stellen. Hat man lange genug eingezahlt, kann man die Lebensversicherung kündigen und den Rückkaufswert für die Darlehenstilgung verwenden. Allerdings ist eine Kapitallebensversicherung deutlich teurer als eine Risikolebensversicherung.