Beleihung und Beleihungsgrenze beim Hauskauf

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie, gleich, ob Haus oder Eigentumswohnung, zu erwerben, wird bei der Finanzierung sehr schnell auf die Begriffe Beleihung, Beleihungswert und Beleihungsgrenze stoßen. Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze, sprich der Beleihungsauslauf, spielen bei der Kreditvergabe eine zentrale Rolle. An diesem Wert orientiert sich die Höhe des möglichen Darlehens.

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Der Beleihungswert einer Immobilie

Für die Bewertung einer Immobilie gelten zwei Parameter:

• Verkehrswert
• Beleihungswert

Unter dem Verkehrswert versteht man den Wert, den eine Immobilie im Verkauf unter den subjektiven Marktgegebenheiten erbringt. Der Verkehrswert kann zu Zeiten überhitzter Immobilienmärkte erheblich vom Beleihungswert abweichen.

Sind Käufer bereit, für eine Schrottimmobilie, die 50.000 Euro Wert ist, 150.000 Euro zu bezahlen, beläuft sich der Verkehrswert auf 150.000 Euro – das dicke Ende kommt, wenn die Bank selbst diesen Wert ermittelt.

Idealerweise beträgt die Abweichung zwischen Verkehrswert und Beleihungswert nicht mehr als zehn Prozent. Innerhalb dieses Rahmens setzen die finanzierenden Institute den Kaufpreis auch durchaus mit dem Beleihungswert gleich.

Die Ermittlung des Beleihungswertes

Während sich der Verkehrswert einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage ermittelt, liegen für die Ermittlung des Beleihungswertes andere Kriterien zugrunde. Hier gilt in erster Linie die objektive Wertermittlung anhand vorgegebener Merkmale. Dazu zählen unter anderem:

  • Die Lage
  • Grundstücksgröße
  • Bei Eigentumswohnungen Anteil des Sondereigentums
  • Bausubstanz
  • Baujahr der Immobilie
  • Ausstattung
  • Alter und Zustand des Dachs

Diese Faktoren, um einen Beleihungswert ermitteln zu können, werden natürlich noch in der Tiefe durch den Gutachter oder die Bank weiter differenziert. Zur Ausstattung zählen beispielsweise die Fußbodenbeläge, Heizung, Garage, Stellplatz oder Carport, Zustand des Gartens. Die Bausubstanz umfasst die verarbeiteten Materialien. Wurde beispielsweise eine hochwertige Bedachung gewählt oder einfachste Schindeln, so schlägt sich dies in der möglichen Höhe der Bewertung nieder. Am Ende der Ermittlung steht dann eine Zahl, welche den objektiven Gebäudewert widerspiegelt, unabhängig davon, welcher Preis am Markt erzielt werden kann. Weitere Details finden Sie in der Hauskauf-Checkliste auf http://www.hauskauf-checkliste.org/.

Unterschiedliche Beleihungsansätze

Die Höhe des Beleihungswertes und die Wahl des finanzierenden Institutes geben den Ausschlag, wie hoch die Eigenkapitalausstattung ausfallen muss.

Andersherum, die Höhe der Eigenmittel und die Höhe des Beleihungswertes entscheiden darüber, bei welchem Institut die Finanzierung erfolgen kann.

Dies hat einen schlichten Hintergrund: Je nach Darlehensgeber gelten unterschiedliche Beleihungsgrenzen, bis zu denen das Institut finanzieren darf.

Die Vorgaben für die Beleihungsgrenze lauten für:

  • Versicherungen 40 bis 50 Prozent des Beleihungswertes
  • Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes
  • Geschäftsbanken und Sparkassen bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes

Für Banken und Sparkassen gilt allerdings, dass diese in der jüngsten Vergangenheit auch Vollfinanzierungen für Selbstnutzer anbieten. Ob dies allerdings für die Käufer eine glückliche Lösung darstellt, bleibt fraglich. Nach wie vor gilt: Eine solide Finanzierung beinhaltet eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Beträgt der Kaufpreis 200.000 Euro, muss der Käufer mit Nebenkosten in Höhe von rund zehn Prozent, also 20.000 Euro, rechnen. Das Eigenkapital sollte folglich 60.000 Euro betragen.

Die unterschiedlichen Beleihungsausläufe haben ihre Grundlage in den gesetzlichen Vorgaben zur Mittelverwendung der jeweiligen Institutsgruppen. Da Versicherer fremde Kundengelder investieren, sind hier die Vorgaben am strengsten. Hypothekenbanken unterliegen dem Pfandbriefgesetz, welches wiederum besagt, dass die als Sicherheit abgetretenen Immobilien (Grundschuldbestellung) maximal zu 60 Prozent des Beleihungswertes finanziert werden dürfen.

Auswirkungen der Beleihungsgrenzen auf den Zinssatz

Finanzierung Baudarlehen

Der Beleihungsauslauf, die Quote aus Darlehensbedarf und Beleihungswert, wirkt sich unmittelbar auf den Zinssatz aus. Je niedriger der Beleihunsauslauf ausfällt, um so geringer ist das Kreditausfallrisiko des geldgebenden Instituts.

Auch wenn die Finanzierung über eine Sparkasse oder Geschäftsbank ohne Hinzuziehen einer Hypothekenbank abgewickelt wird, orientiert sich der Zinssatz an der Staffel 40, 60, 80 oder über 80 Prozent Beleihungsauslauf.

Abgesehen davon, dass die monatliche Belastung generell sinkt, je höher der Anteil der Eigenmittel ausfällt, sinkt die Rate auch durch den niedrigeren Zinssatz bei niedrigerem Beleihungsauslauf.

Der höchstmögliche Einsatz von Eigenmittel führt also zu einer doppelten Gewinnsituation. Was so leicht klingt, einfach mal die Eigenmittel erhöhen, stellt viele Immobilienerwerber allerdings vor eine echte Herausforderung. Die Praxis belegt leider immer wieder, dass die meisten Käufer froh sind, wenn Sie eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent erreichen. Dagegen sind 60 Prozent schon die Seltenheit.

Stand Anfang Juni 2015 macht der Unterschied zwischen einem Beleihungsrahmen von 80 Prozent gegenüber 60 Prozent bei einer fünfjährigen Zinsbindung immerhin 0,3 Prozent aus.

Exkurs: Die Eigenmittel

Die Aufstockung der Eigenmittel wäre für viele Immobilienbesitzer wünschenswert, es stellt sich allerdings die Frage, wie? Wir wollen hier drei Beispiele aufzeigen, wie die Eigenmittelquote erhöht werden kann.

  • Arbeitgeberdarlehen gelten als Eigenkapital. Dabei muss der Darlehensvertrag allerdings bestimmte normative Anforderungen erfüllen, damit das Darlehen nicht als sozialversicherungspflichtiger und steuerpflichtiger Gehaltsanteil betrachtet wird.
  • Im vielen deutschen Haushalten schlummern Lebens- und Rentenversicherungspolicen. Diese müssen nicht vorzeitig aufgelöst werden. Sinnvoller ist eine Abtretung an die Bank, um damit die Sicherheit zu erhöhen und im Umkehrschluss den Beleihungsrahmen zu reduzieren.
  • Wer ein Haus neu baut oder eine Bestandsimmobilie saniert oder renoviert, kann seine Eigenleistung dem Eigenkapital zurechnen. Die sogenannte Muskelhypothek wird von den Banken durchaus anerkannt, setzt aber voraus, dass die Gewerke auch tatsächlich ausgeführt werden können, respektive ausgeführt werden dürfen. Ein Buchhalter darf zumindest in seiner Freizeit keine Starkstromleitungen verlegen

1b-Hypothek – was ist das denn?

In der Regel werden Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von mehr als 60 Prozent aufgeteilt. Die ersten 60 Prozent werden über eine mit der Bank assoziierten Hypothekenbank zu einem Zinssatz x abgeschlossen, die 1a-Hypothek. Die Geschäftsbank selbst übernimmt den Finanzierungsanteil, der die 60-Prozentmarke übersteigt.

Für diese 1b-Hypothek erhält sie einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozent. Wichtig ist in diesem Fall die Besicherung der Finanzierung. Die Hypothekenbank, aber auch Versicherungen, muss im Grundbuch immer an erster Stelle stehen. Nur Banken, Sparkassen und Bausparkassen dürfen mit der 1b-Hypothek im Nachrang geführt werden.

Was heißt Beleihung bei der Baufinanzierung?

beleihungsgrenze bei der baufinanzierungIm Rahmen einer Immobilienfinanzierung fällt häufig der Begriff der Beleihung, mit dem insbesondere Erstfinanzierer oftmals nichts anfangen können. Daher ist es wichtig, sich zu diesem Thema möglichst viele Informationen einzuholen, denn die Beleihung hat im Zusammenhang mit der Baufinanzierung im Bereich Sicherheiten eine große Bedeutung. Um die Beleihung zu verstehen, sollten Sie zunächst einmal wissen, dass Immobilienkredite seitens der Banken fast nie ohne die Entgegennahme von Sicherheiten vergeben werden. Im Vordergrund steht dabei die Hypothek bzw. seit geraumer Zeit bevorzugen die Banken eher eine Grundschuld. Das Grundpfandrecht sorgt dafür, dass sich der Kreditgeber aus der auf diese Weise verpfändeten Immobilie befriedigen kann, falls der Darlehensnehmer seinen Pflichten nicht mehr nachkommt. Konkret heißt das, dass die Bank ab einem gewissen Punkt sogar das Recht hat, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlt.

Wenn es nun um die Hypothek bzw. die Grundschuld als Kreditsicherheit geht, kommt auch die Beleihung in Spiel. Nahezu keine Bank wird die zur Finanzierung gehörende Immobilie nämlich zu 100 Prozent im Wert beleihen. Stattdessen machen die Kreditinstitute in aller Regel Risikoabschläge, die sich meistens auf 20 bis 40 Prozent des jeweiligen aktuellen Wertes der Immobilie beziehen. Hat das Haus beispielsweise einen aktuellen Verkehrswert von 250.000 Euro und hat die Bank in ihren Statuten eine Beleihungsgrenze in Höhe von 60 Prozent angesetzt, wird der Kunde zunächst einmal nur einen Kredit in Höhe von maximal 150.000 Euro erhalten, nämlich 60 Prozent von 250.000 Euro. Beleihung bedeutet also in Bezug auf eine Baufinanzierung, dass die Bank den aktuellen Wert der zu finanzierenden Immobilie als Basis nimmt und von diesem Wert einen gewissen Prozentsatz beleiht, sodass dem Kunden in entsprechender Höhe ein Immobilienkredit zur Verfügung gestellt werden kann.

Unterschiedliche Beleihungsgrenzen möglich

Bei der Beleihung ist zu beachten, dass die Beleihungsgrenzen von Kreditinstitut zu Kreditinstitut durchaus unterschiedlich sein können. Während die meisten Banken eine erstrangige Grundschuld als Kreditsicherheit für einen Beleihungswert von maximal 60 Prozent akzeptieren, gibt es durchaus auch einige Bankinstitute, die ihre Beleihungsgrenze etwas höher angesetzt haben und beispielsweise bereit sind, die Immobilie bis zu 80 Prozent zu beleihen. Dies sollten Sie wissen, denn auf dieser Grundlage kann ein Vergleich der Angebote und Konditionen auf jeden Fall sinnvoll sein.

Ferner sollten Sie beachten, dass dieser Beleihungssatz natürlich zunächst einmal nur für eine erstrangige Hypothek bzw. Grundschuld gilt. Darüber hinaus steht es der Bank selbstverständlich frei, Ihnen für die Differenz ebenfalls einen Immobilienkredit zur Verfügung zu stellen. In dem Fall werden in aller Regel weitere Sicherheiten gefordert oder das Kreditinstitut schätzt Ihre Bonität so positiv ein, dass Sie einen größeren Teil des gesamten Finanzierungsbedarfs als sogenanntes Blanko-Darlehen erhalten.

Wie wird eine Beleihung berechnet?

Nachdem Sie nun wissen, worum es sich bei einer Beleihung handelt und worauf Sie in dem Zusammenhang achten sollten, werden Sie sich vermutlich fragen, wie nun eine Beleihung eigentlich konkret berechnet wird und wie die Bank die entsprechende Beleihungsgrenze ermittelt. Hilfreich sind an dieser Stelle zum Beispiel spezielle Rechner, mit denen sich in Sekundenschnelle der Beleihungswert einer jeden Immobilie ermitteln lässt. Dazu muss lediglich der aktuelle Verkehrswert des Objektes bekannt sein und natürlich der Beleihungssatz in Prozent, den die jeweilige Bank veranschlagt. Die Beleihung lässt sich allerdings auch ohne die Zuhilfenahme eines Rechners ermitteln, wie Sie dem folgenden Praxisbeispiel entnehmen können:

  • Verkehrswert des Hauses aktuell: 230.000 Euro
  • Beleihung (erstrangige Grundschuld): maximal 60 Prozent
  • Beleihungswert: 138.000 Euro

Die Beleihungsgrenze bzw. die Höhe der Beleihung lässt sich demzufolge relativ leicht ermitteln, denn als Grundlage für die Berechnung sind lediglich der aktuelle Verkehrswert der Immobilie sowie die prozentuale Angabe der maximalen Beleihungsgrenze in Prozent durch die Bank erforderlich.

Berechnung der BeleihungsgrenzeWie im vorherigen Abschnitt bereits erwähnt, bedeutet eine Beleihungsgrenze von beispielsweise 60 Prozent des Verkehrswertes allerdings keinesfalls, dass die Bank Ihnen nur einen Immobilienkredit zugesteht, der sich auf maximal 60 Prozent der notwendigen Finanzierungssumme beläuft. Stattdessen bezieht sich die Beleihung in aller Regel ausschließlich auf die erstrangige Grundschuld, während untergeordnete Sicherheiten häufig dafür sorgen, dass die zu finanzierende Immobilie letztendlich zu 80 oder mehr Prozent tatsächlich beliehen wird.

In dem Zusammenhang spielt natürlich wiederum auch das vorhandene Eigenkapital eine Rolle, denn je größer dieses ist, desto geringer ist der Fremdfinanzierungsbedarf und somit auch die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierungssumme überhaupt über den Beleihungswert hinaus geht.

Dazu ein Beispiel: Angenommen, Sie möchten sich ein Haus kaufen, welches aktuell zum Preis von 200.000 Euro veräußert wird. Sie verfügen über 100.000 Euro an Eigenkapital und können somit die Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 Euro sowie 70.000 Euro vom Kaufpreis aus eigener Tasche bezahlen bzw. das Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden. Der Fremdkapitalbedarf liegt demzufolge nur noch bei 130.000 Euro. Bei einem Beleihungswert von 60 Prozent bezogen auf den aktuellen Wert des Hauses von 200.000 Euro würden Sie ein erstrangiges Darlehen von 120.000 Euro erhalten, sodass nur 10.000 Euro über dem Beleihungswert liegen. Daher ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank diese 10.000 Euro auch noch in den Beleihungswert integriert und Sie daher die vollen 130.000 Euro erhalten.

Fazit
Der Beleihungswert spiegelt nicht den möglichen Verkaufspreis entsprechend der Marktlage wider, sondern den objektiven Wert der Immobilie.

Grundsätzlich gilt, je höher der Beleihungswert im Vergleich zum Darlehensbedarf steht, je niedriger also die Beleihungsgrenze ausfällt, um so günstiger wird die Finanzierung.

Versicherer bieten bei einem „normalen“ Marktumfeld, nicht zu Zeiten historisch niedriger Zinsen bei einem Beleihungsrahmen von 40 Prozent die günstigsten Zins Konditionen. Wem die Eigenmittel fehlen, um den Beleihungsauslauf auf unter 80 Prozent zu drücken, sollte einmal mit seinem Arbeitgeber sprechen, ob dieser ein Arbeitgeberdarlehen als günstigen Kredit bereitstellt.

Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von mehr als 80 Prozent oder auch Vollfinanzierungen für Selbstnutzer gelten nach wie vor als riskant. Dieses Risiko preisen die Banken dann auch im Zinssatz ein.