Nun ist es endlich soweit: Der Traum von der eigenen Immobilie oder einer Eigentumswohnung rückt in greifbare Nähe. Jetzt muss nur noch die Baufinanzierung in trockene Tücher gepackt werden – und zwar idealerweise so, dass alle persönlichen Voraussetzungen und Anforderungen berücksichtigt sind.

Darüber hinaus gibt es jedoch auch einige universell anwendbare Tipps, die für sämtliche Baufinanzierungen anwendbar sind und mit denen Sie Geld, Aufwand und Nerven sparen können. Wir haben die besten dieser Baufinanzierung Tipps für Sie zusammengestellt.

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1. Angebote vergleichen und Rabatte aushandeln
Baufinanzierung vergleichenDer erste Baufinanzierung Tipp klingt bekannt, vielleicht sogar etwas abgedroschen. Es geht darum, möglichst viele Angebote unterschiedlicher Baufinanzierer genau zu prüfen und eventuell mögliche Rabatte auszuhandeln.

Leider wird dieser Tipp längst nicht von jedem Interessenten beherzigt. Stichwort Vergleichen: Es ist eine lästige Eigenschaft von Kapitalgebern und Banken, den Interessenten möglichst gleich an Ort und Stelle zu einem Abschluss zu drängen. Geben Sie diesen Bemühungen auf keinen Fall nach und bestehen Sie immer auf eine Bedenkzeit von einigen Tagen.

Möglicherweise ist unter den gewählten Anbietern für eine Bau- bzw. Immobilienfinanzierung auch Ihre Hausbank vertreten. In diesem Fall kann es sich lohnen, über die Konditionen der Finanzierung zu verhandeln.

Der Grund: Banken halten für Neukunden in der Regel besonders günstige Angebote parat. Als Bestandskunde dagegen versucht man Sie zunächst mit schlechteren Konditionen abzuspeisen und lenkt meist erst dann ein, wenn Sie explizit nach den besseren Konditionen fragen. Machen Sie sich am besten vorher selbst schlau, welche Konditionen die Bank für Neukunden bietet und weisen Sie den Kundenberater dann genau darauf hin. Drohen Sie ruhig damit, zu einem Konkurrenten zu gehen, falls man Ihnen die günstigeren Konditionen nicht bewilligt.

2. Den Effektivzins und nicht nur den Sollzins berücksichtigen
Hypothekendarlehen berechnenMan kann es nicht oft genug erwähnen: Auch heute noch bieten etliche Baufinanzierer ihre Produkte unter Angabe eines scheinbar besonders günstigen Sollzinses an. Lassen Sie sich von solchen Angeboten nicht blenden!

Bei einem Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote sollte immer der Effektivzins (effektiver Jahreszins) zugrunde gelegt werden. Nur er enthält neben den eigentlichen Zinsen auch die zusätzlichen Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren.

Angebote ohne Effektivzins könnten sich dagegen als Mogelpackung erweisen, wenn der eigentliche Zinssatz zwar niedrig liegt, die zusätzlichen Gebühren dafür umso höher ausfallen.

3. Hohe Anfangstilgung spart Zinskosten
Bei vielen Angeboten für eine Hausfinanzierung beträgt der anfängliche Tilgungssatz ein Prozent. Das hält zwar die Höhe der Monatsraten erfreulich niedrig, sorgt aber für entsprechend höhere Zinskosten. Falls Sie finanziell dazu in der Lage sind, zu Anfang der Baufinanzierung auch etwas höhere Monatsraten zu stemmen, sollten Sie die Anfangstilgung auf mindestens zwei Prozent erhöhen.

Dadurch verkürzt sich der Zeitraum der Rückzahlung des Darlehens, wodurch Sie schneller schuldenfrei sind und erhebliche Zinskosten einsparen. Lassen Sie sich nicht dadurch blenden, dass der Unterschied in der Tilgung hierbei nur ein oder zwei Prozent beträgt. Über die gesamte Laufzeit der Finanzierung gerechnet, ergeben sich dadurch Einsparungen, die durchaus mehrere tausend Euro betragen können.

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4. Sondertilgungen mit einplanen
Der Werdegang unseres Lebens lässt sich nie genau im Voraus bestimmen. So kann es durchaus sein, dass Sie im Laufe Ihrer Baufinanzierung eine Gehaltserhöhung erhalten oder eine Erbschaft antreten. Sie kommen also auf einen Schlag zu einem größeren Geldbetrag, den Sie gut dafür verwenden könnten, ihn in die Baufinanzierung einzubringen und somit die Restlaufzeit entsprechend zu verkürzen.

Damit sinken auch die Zinskosten erheblich. Dies gelingt allerdings nur, wenn im Finanzierungsvertrag von vornherein die Möglichkeit von Sondertilgungen festgeschrieben wird. Andernfalls berechnen die Baufinanzierer teils erhebliche Strafzahlungen bzw. Vorfälligkeitsentschädigungen, die eine potentielle Ersparnis komplett wieder auffressen können.

Vereinbaren Sie also mit Ihrem Baufinanzierer im Vertrag die Möglichkeit, Sondertilgungen vorzunehmen, ohne dass dafür erhebliche Mehrkosten entstehen. Ideal ist es, wenn Sie die Höhe einer Sondertilgung selbst bestimmen können.

5. Möglichkeiten eines Forward-Darlehens nutzen
Von einem Forward-Darlehen spricht man, wenn der Kredit bereits längere Zeit vor der Inanspruchnahme abgeschlossen wird. Baufinanzierer haben damit die Möglichkeit, sich die derzeit günstigen Zinssätze bereits im Voraus für eine spätere Finanzierung zu sichern.

Aber auch dann, wenn die Immobilienfinanzierung bereits besteht und die Zinsbindung innerhalb der nächsten Jahre ausläuft, können durch ein Forward-Darlehen erhebliche Zinskosten eingespart werden. In diesem Fall schließen Sie die Anschlussfinanzierung des laufenden Darlehens bereits jetzt ab, nehmen sie aber erst dann in Anspruch, wenn der aktuelle Finanzierungsvertrag ausgelaufen ist.

Da die Zinsen für Immobilien- und Baufinanzierungen derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau liegen (unter anderem durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank), ist der momentane Zeitpunkt zum Abschluss eines Forward-Darlehens besonders günstig.

6. Zinsbindung richtig wählen
Zinsfestschreibung – was ist das?Es ist immer eine Abwägungssache: Sofern der durchschnittliche Bauzinssatz am Markt auf einem besonders niedrigen Niveau liegt, möchte sich die Mehrheit aller Bauherren diesen günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum sichern. Daher achten sie darauf, mit dem Baufinanzierer eine möglichst lange Zinsbindung auszuhandeln.

Allerdings gibt es dabei einiges zu bedenken. Wichtig zu wissen ist, dass sich durch die Verlängerung der Zinsfestschreibung der Nominalzins entsprechend erhöht, schließlich ergibt sich durch die lange Zinsbindung für den Hausfinanzierer ein höheres Risiko von Zinsausfällen – nämlich dann, wenn sich die Zinsen am Markt innerhalb dieses Zeitraums deutlich nach oben entwickeln.

Wählen Sie eine kürzere Zinsbindung, fällt das Risiko schließlich auf Sie, denn unter Umständen müssen Sie bei der nächsten Anschlussfinanzierung entsprechend höhere Zinskosten zahlen. Wählen Sie also im Zweifel einen guten Kompromiss und setzen Sie nicht auf die maximal mögliche Zinsbindungsfrist von beispielsweise 30 Jahren, wie sie viele Baufinanzierer mittlerweile anbieten.

Eine Halbierung der Zinsbindungsfrist kann dazu führen, dass Sie die gesparten Zinskosten von Anfang an in eine höhere Tilgungsrate investieren können. Damit reduziert sich die Restschuld entsprechend, was sich wiederum senkend auf das Risiko von hohen Zinskosten bei weiteren Anschlussfinanzierungen auswirkt.

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7. Hohe Bereitstellungszinsen vermeiden
Eine gern genutzte Kostenfalle, in die Kreditnehmer im Rahmen einer Bau- bzw. Immobilienfinanzierung immer wieder hineinfallen, besteht aus den sogenannten Bereitstellungszinsen. Hierunter versteht man Zinskosten, die für die Bereitstellung eines Kredites anfallen. Dazu muss man wissen: Zwischen der Kreditzusage durch den Baufinanzierer und der Inanspruchnahme durch den Kreditnehmer können durchaus mehrere Monate oder sogar Jahre liegen.

Dies trifft z. B. dann zu, wenn sich die Planung oder andere Umstände für den Kauf bzw. Bau der Immobilie geändert haben. Sofern der Kreditnehmer sein Darlehen nicht innerhalb der festgelegten Frist abruft, kann der Kreditgeber entsprechende Bereitstellungszinsen erheben, welche die entgangenen Zinseinnahmen egalisieren sollen.

Überprüfen Sie Ihren Kreditvertrag unbedingt auf eine Klausel hinsichtlich der Bereitstellungszinsen und handeln Sie mit dem Hausfinanzierer einen möglichst niedrigen Zinssatz sowie eine entsprechend lange Bereitstellungsdauer aus. Dadurch sparen Sie im Ernstfall bares Geld!