Die ideale Baufinanzierung zeichnet sich durch drei Merkmale aus: möglichst niedrige Zinsen gepaart mit einer möglichst langen Zinsbindung und einer möglichst hohen Flexibilität bei der Darlehenstilgung.
Üblich sind hierbei Finanzierungen mit Laufzeiten von 25 Jahren und darüber. Dazu zählen in erster Linie die Hypothekendarlehen mit festen Zinsbindungen und Laufzeiten bis zu 30 Jahren.
Wer einmal einen solchen Vertrag unterzeichnet hat, der kann weder Änderungen erwirken, noch aus diesem herauskommen, ohne triftigen Gründen zu belegen. Bekannterweise lassen sich die Kreditgeber nur sehr schwer dazu bewegen, etwas, was nicht im Klartext im Vertrag steht, nachträglich zu ändern.
Warum Flexibilität bei Hypothekendarlehen Sondertilgungen so wichtig ist!
Die vertraglich vereinbarte Flexibilität ist sehr wichtig für die Darlehensnehmer, vor allem dann, wenn es um Baufinanzierungen mit Laufzeiten ab zehn Jahren geht. Ein zentraler Punkt sind hierbei die vereinbarten Sondertilgungen.
Im ungünstigsten Fall sind keine extra Tilgungen möglich oder gegebenenfalls nur gegen extra Gebühren. Im günstigsten Fall sind Sondertilgungen jederzeit und in jeder Höhe möglich.
Meistens wird eine bestimmte Anzahl Sonderrückzahlungen und das in einer begrenzten Höhe vereinbart. Im Extremfall bedeutet fehlende Flexibilität in puncto Sondertilgung, dass der Darlehensnehmer seine Restschuld auch dann nicht begleichen darf, wenn er eine Erbschaft bekommen hat und sich sofort entschulden kann.
In Anbetracht der aktuellen Lage kommt ein anderer wichtiger Punkt ans Tageslicht: das Recht des Kreditnehmers, aus einem bestehenden Vertrag herauszukommen. Hierfür hat er die Chance, die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Vertragsklausel als Brücke zu nutzen, und zwar das sogenannte Recht auf Widerruf eines alten Baudarlehens. Dass Tausende Bankkunden aus alten Bauverträgen mit hohen Zinssätzen raus wollen, um neue mit viel niedrigeren Zinssätzen abzuschließen, ist mehr als nachvollziehbar. Die Wege dafür sind allerdings steinig und führen nicht selten in die Falle der Zwangsversteigerung, anstatt in den günstigeren Baudarlehen, hinein. Dieses liegt oft an verwirrend formulierter Widerrufsfrist.
Wie das Recht auf Widerruf durchgesetzt werden kann
Objektiv betrachtet hat jeder Immobilienkäufer das gesetzlich abgesicherte Recht, sein Baudarlehen zu widerrufen. In seinem Vertrag muss die sogenannte Widerrufsbelehrung mit den bindenden Details seines Rechts auf Widerruf enthalten sein.
Dazu zählt in erster Linie die 14-tägige Widerrufsfrist sowie, wann dieses Recht beginnt. Den Wechsel in einen Vertrag mit günstigeren Konditionen erleichtert vor allem eine fehlende oder mangelhaft formulierte und gestaltete Widerrufsbelehrung.
Um an die traumhaft billigen Zinsen eines neuen Vertrages zu kommen, muss der Kreditnehmer beweisen, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist. Da aber heute Bauherren in Massen wechseln wollen, leistet die andere Seite, die Banken, einen kollektiven Widerstand.
Und so kann es einem Bauherrn, der seinen Kreditgeber wechseln möchte, gehen: Sucht er wegen der Kündigung seines alten Vertrags einen neuen Geldgeber, findet er einfach keinen. Als ob die Kreditinstitute sich abgesprochen haben! Fehlt ihm aber die Anschlussfinanzierung, bleibt ihm nur der Weg, seine Restschuld beim alten Kreditgeber komplett abzulösen, in der Regel mit gewaltigen Zusatzkosten.
Schafft er es nicht, das Geld zusammenzubekommen, droht ihm der Verlust seiner Immobilie durch eine Zwangsversteigerung. Da laut Experten ein Widerruf jederzeit erklärt werden kann und das Widerrufsrecht nicht verjährt, hat jeder Bauherr die Chance, seinen Kreditgeber zu wechseln. Daher ist erst der neue Kreditgeber zu finden.