Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) wird seit Anfang 2009 aufgezeichnet und sagt aktuell sinkende Zinsen und steigende Darlehenshöhen voraus. Eine Hilfe für Immobilienkäufer ist dieser dank aussagekräftigen Parametern (die monatlich erhoben werden und den Immobiliensektor zeitnah beleuchten), das sind: Darlehenshöhen, Beleihungsausläufe, Tilgungssätze, Darlehenslaufzeiten und Sollzinsbindungen. Ermittelt werden Durchschnittswerte: Darlehenshöhe, monatliche Standardrate, Beleihungsauslauf, Tilgungssatz und Sollzinsbindung.
Eine „monatliche Standardrate“ ist die Monatsrate für ein Darlehen von 150.000 Euro, bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent, einer 10-jährigen Zinsbindung und einer Tilgung von zwei Prozent. Bei der Planung eines Immobilienkaufs muss der Käufer erstens die Kosten und zweitens, wie lang diese zu tragen sind, beachten. Die Parameter, die ihm dabei helfen, sind der durchschnittliche Eigenkapitalanteil, die monatliche Standardrate und die durchschnittliche Sollzinsbindung.
Dr. Klein Trendindikator: Zinsen sinken, Darlehenshöhen steigen
Bei dem aktuellen Tiefzins ergeben sich die zu erwartenden Ergebnisse. So verwundert es nicht, dass im Dezember 2012 die monatliche Standardrate – dank der Niedrigzinsen – dem Vormonat gegenüber weiter sank und 571 Euro betrug. Vor exakt einem Jahr lag diese noch bei 673 Euro. Seit Beginn der Aufzeichnung sei dies die niedrigste Standardrate.
Dass im Dezember 2012 die durchschnittliche Darlehenshöhe einen klaren Anstieg um 7.000 Euro (von 159.000 Euro auf 166.000 Euro) aufwies, konnte ebenfalls nicht verwundern. Vor exakt einem Jahr hat das durchschnittliche Darlehen um 15.000 Euro tiefer gelegen. Seit Beginn der Aufzeichnung sei dies der höchste Preisanstieg von Wohnimmobilien.
Die jährliche Preissteigerung von Wohnraum belege der Europace-Hauspreis-Index von Dezember 2012 ebenfalls:
- Zuwachs von 2,19 Prozent für Wohnungen
- Zuwachs von 4,55 Prozent für Neubauhäuser
- Zuwachs von 7,19 Prozent für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Eigenkapitalanteile und Sollzinsbindungen steigen, Tilgungssätze sinken
Dem DTB zufolge stieg der durchschnittliche Eigenkapitalanteil von 21,95 Prozent auf 21,99 Prozent an, also sank der durchschnittliche Beleihungsauslauf von 78,05 Prozent auf 78,01 Prozent. Vor exakt einem Jahr lag der durchschnittliche Eigenkapitalanteil bei 22,83 Prozent und damit etwas höher. Nach einem Anstieg auf 2,02 Prozent im November 2012 sank der durchschnittliche Tilgungssatz indessen im Dezember auf 1,99 Prozent. Hiermit bewege sich der Tilgungssatz in den von Experten empfohlenen Grenzen um rund zwei Prozent.
Laut dem DTB betrug die durchschnittliche Zinsbindung im Gesamtjahr 2012 zwölf Jahren und einen Monat, damit etwas höher als im Jahr 2011 mit elf Jahren und neun Monaten. Dabei sei der Anteil von Darlehen mit einem variablen Zinssatz von 2,08 Prozent auf 1,66 Prozent gesunken, der Anteil an Annuitätendarlehen hingegen von 68,05 Prozent auf 68,55 Prozent gestiegen, also Zeichen dafür, dass Immobileinkäufer weiter niedrige, sogar sinkende Zinsen erwarten und sich auch den festen Zinssatz für möglichst lange Zeit sichern wollen.
Fazit: Die ermittelten Parameter belegen, dass die gestiegenen Immobilienpreise die Immobilienkäufer dazu bewegen, mehr Eigenkapital einzusetzen, zugleich einen niedrigeren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die längere Zinsbindung und die bevorzugten Annuitätendarlehen zeigen zudem, dass Immobilienkäufer auf Sicherheit setzen.