Wer eine laufende Baufinanzierung bedient und in den nächsten fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte sich mit dem Thema Forward-Darlehen auseinandersetzen.
Nicht jedem Darlehensnehmer ist diese Variante der Kreditvergabe geläufig, im aktuellen Marktumfeld bei Baufinanzierungszinsen gewinnt es jedoch an Bedeutung.
Zunächst einmal wollen wir denjenigen, denen der Begriff fremd ist, erläutern, worum es sich bei einem Forward-Darlehen handelt. Im Anschluss zeigen wir auf, weshalb bzgl. der aktuellen Zinslage bei Baufinanzierungen ein Handlungsbedarf gegeben ist.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Der Begriff stammt aus dem Englischen (wie offenkundig ist) und bedeutet übersetzt Voraus-Darlehen. Üblicherweise beschäftigt sich ein Darlehensnehmer erst relativ kurz vor Ablauf seiner Zinsbindung mit einer Anschlussfinanzierung.
Zu Zeiten eines kalkulierbaren Kapitalmarktes ist dagegen nichts einzuwenden. Im Jahr 2015 verzeichnen wir immer noch historisch niedrige Zinsen. Eine zehnjährige Zinsbindung ist für unter zwei Prozent effektiven Jahreszinses zu haben. Niedrige Zinsen sind aber nicht garantiert. Mit einem Forward-Darlehen besteht die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung zu zeichnen, die erst in Zukunft benötigt wird.
Je nach Kreditinstitut beträgt die maximale Vorlaufzeit für ein Forward-Darlehen zwischen 36 und 60 Monaten, die kürzeste Frist sechs Monate. Forward-Darlehen sind nicht bei jeder Zinsphase geeignet. Wichtig ist, dass die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen ansteigen, sehr hoch ist.
Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss dieses auch annehmen, auch wenn zum Beginnzeitpunkt der Zins gesunken ist. Betrachten wir das Jahr 2015: Für Bauzinsen gibt es keinen Raum mehr für ein weiteres Absinken. Eine Festschreibung der Zinsen für fünf Jahre bedeutet für den Immobilienerwerber einen effektiven Jahreszins von unter 1,0 Prozent p.a.
Die tickende Zeitbombe Niedrigzinsen
Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in den nächsten fünf Jahre steigen werden, ist relativ hoch. Natürlich sind Zinsprognosen nur Prognosen und keine feststehenden Wahrheiten, aber wir werden die Gründe aufzeigen.
Wer in den letzten Jahren seine Finanzierung geschlossen hat, muss damit rechnen, dass er bei der Anschlussfinanzierung höhere Zinsen zu entrichten hat. Niedrige Zinsen bedeuten auch eine sehr langsame Tilgung des Darlehens. Trotz Tilgung kann es daher passieren, dass die künftige Rate höher ausfällt, ein Umstand, der bei einer eng kalkulierten Finanzierung den Traum vom Eigenheim durchaus wieder zum Platzen bringen kann.
Nicht jeder Darlehensnehmer hat die Gunst der Stunde genutzt und bei einem Zinssatz von unter zwei Prozent eine anfängliche Tilgung von drei oder mehr Prozent vereinbart. In diesen Fällen tickt eine Zeitbombe. Darlehensnehmer, für die dieser Sachverhalt greift und deren Darlehen in den nächsten fünf Jahren prolongiert werden muss, sollten sich schnellstens an einen Vergleichsrechner setzen und die Anschlussfinanzierung auf den Weg bringen.
Die Kosten eines Forward-Darlehens
Die Banken gewähren bei einem Forward-Darlehen eine Zinsgarantie, gleich, wie sich der Markt entwickelt. Banken wären keine Banken, wenn sie sich diese Garantie nicht honorieren lassen würden. Der Zinsaufschlag fällt jedoch marginal aus, und richtet sich in der Höhe nach der Dauer der Vorlaufzeit, bis das Darlehen zur Auszahlung kommt.
Das Forward-Darlehen muss natürlich nicht bei der Bank aufgenommen werden, welche die laufende Finanzierung ausgereicht hat. Die Befürchtung, dass durch die erneute Grundschuldbestellung für ein anderes Institut hohe Kosten entstehen, ist unbegründet.
Banken akzeptieren untereinander eine notariell beglaubigte Abtretung der bestehenden Grundschuld. Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Abtretung belaufen sich auf rund 100 Euro. Der gesamte bürokratische Akt der Umschuldung wird von dem künftigen Institut übernommen.
Es gibt keinen Grund, sich nicht mit einem Forward-Darlehen zu beschäftigen, aber viele Gründe, es zeitnah anzugehen. Die Absicherung des aktuellen Zinsniveaus verhindert ein böses Erwachen am Ende der laufenden Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung.
Warum das Forward-Darlehen im Jahr 2015 so wichtig ist
Das seit Jahren niedrige Zinsniveau schlägt sich auf die Taschen der Anleger nieder, Darlehensnehmer dagegen hatten in der Vergangenheit allen Grund zu jubeln.
Die Zinspolitik Mario Draghis verleitete und verleitet die privaten Haushalte nach wie vor, sich große oder kleine Wünsche zu finanzieren und nicht darauf hin zu sparen. Ebenso konnten sich viele Mieter den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen.
Mit den Zinsen verhält es sich aber wie mit den Aktienkursen – sie steigen und sie fallen. Der historisch niedrige Leitzins der EZB hat bekanntermaßen seine Ursache in der schwachen Konjunktur innerhalb der Eurozone. Griechenland hat sich als Dauerpatient entwickelt, die Schattenwirtschaft in Spanien erzielte ein Volumen, welches im Jahr 2014 rund 50 Prozent des offiziellen Bruttoinlandsproduktes entsprach. Aber nichts hält ewig, auch nicht die Niedrigzinspolitik des Zentralbankrates.
Dafür sprechen mehrere Indizien:
• Die EZB korrigierte die Wachstumszahlen innerhalb der Eurozone um bis zu 0,2 Prozentpunkte für das Jahr 2015 nach oben. Grund ist, dass sich Italien und Spanien langsam erholen, die Bundesrepublik ebenfalls mit positiven Zahlen aufwarten kann. Frankreich steht nicht ganz so schlecht dar, wie es zu Beginn des Jahres noch den Anschein hatte.
• Der schwache Euro trägt seinen Teil zum Wachstum bei. Die Exporte steigen auch in den krisengeschüttelten Ländern.
• Eine höhere Nachfrage bedeutet höhere Preise, Europa könnte aus der drohenden Deflation entkommen.
• Experten erwarten in den USA noch im Jahr 2015 eine Erhöhung des Leitzinses. Die US-Notenbank konnte die massiven Anleiheaufkäufe, die Geld in die Wirtschaft pumpen sollten, vorzeitig einstellen, der Arbeitsmarkt hatte sich schneller erholt, als erwartet.
• Eine Erhöhung des US-Leitzinses könnte zu einem Abzug aus dem Euro-Raum von Geldern institutioneller Investoren hin in US-Anleihen führen. Der Aufwärtstrend der Börsen könnte darunter ebenfalls leiden.
• Nach wie vor stellt die Ukraine-Krise eine ungelöste Herausforderung dar, auch in Bezug auf das Thema Gas und Öl, beides Faktoren, welche sich direkt auf die Wirtschaft und damit das Wachstum auswirken.
Natürlich sind dies keine harten Fakten, die einen unmittelbaren Anstieg der Zinsen in Europa garantieren. Experten rechnen jedoch damit, dass es spätestens im Jahr 2017 zu einer Zinsanpassung kommen wird.
Wer 2020 eine Anschlussfinanzierung benötigt, wird dann nicht mehr die Konditionen vorfinden, welche der Markt heute hergibt. Das Jahr 2015 ist der ideale Zeitpunkt, um sich langfristig die historisch niedrigen Konditionen zu sichern, eine Trendwende kommt – früher oder später. Die internationalen Rahmenbedingungen sprechen für früher.